«Застройщики устраивают АБВГДейку»: как вокруг Казани массово дробят участки под жилье

«“Режут“ свои участки чуть ли не по сотке»

Как рассказали «Татар-информу» в одном из местных риелторских агентств, поскольку пригороды Казани уже плотно застроены, собственники земли «режут» свои участки чуть ли не по сотке, надеясь на высокий спрос.

Директор АН «Валери» Валерий Абсалямов подтвердил нашему агентству: «Тенденция имеет место быть: народ уходит за город. Насколько это будет масштабно, покажут весна и лето». По словам Абсалямова, особенно активно дробят участки в Клыках и Самосырово.

В ряде районов, например в Лаишевском, участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) не может быть меньше 10 соток. В Казани минимальный размер участка под застройку составлял 4 сотки. Только недавно Казгордума внесла изменения в правила землепользования и застройки, увеличив этот норматив также до 10 соток.

«Я думаю, к этому подтянутся все районы», – рассказал Абсалямов. «Четыре сотки и десять соток – это большая разница. Пока была такая возможность, почему бы и нет? Я как обыватель согласился бы», – сказал собеседник агентства.

Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова добавила, что пока минимальная площадь участка под застройку в Казани не была увеличена (для ИЖС, как ранее уже говорилось, она находилась в пределах 4 соток и 2 соток – для блокированной застройки), «все бегали и делили участки».

«Местные распродали девелоперам все свои огороды…»

В Больших Клыках вблизи казанского микрорайона Азино плотность застройки видна едва ли не на первой улице – Октябрьской. Аккуратные двухэтажные дома-близнецы из желтого кирпича здесь возвели буквально в двух шагах друг от друга. Земли под каждым по минимуму: 4 сотки вряд ли наберется.

«Мы сами были шокированы, когда увидели, как близко друг от друга строят эти коттеджи», – призналась нашему агентству местная жительница Екатерина, которая живет в Клыках с самого рождения – у нее вблизи новостроек большой одноэтажный дом с приличным по размеру огородом. По словам женщины, некогда это был единый земельный участок, который его владельцы потом продали строительной компании – она и «засадила» его домами. Екатерине известно, что земля тут дорогая: сотка стоит в районе 1-1,2 млн рублей.

Каждый из новоиспеченных коттеджей имеет площадь свыше 100 квадратных метров и в черновой отделке стоит 7 млн рублей. Все эти дома официально зарегистрированы, на каждом красуются таблички с названием улицы и номерами: Октябрьская, 100 А, Б, В. Г, Д. Местные жители рассказали, что «близнецы» пользуются спросом, несмотря на то что располагаются на небольшом клочке земли. По факту места достаточно только для того, чтобы поставить перед домом машину.

Хозяйка одного из этих коттеджей, Ирина, рассказала «Татар-информу», что у них с мужем двое детей 5 и 8 лет. Этот дом они купили около полугода назад и пока еще в нем не живут. На момент нашего визита на первом этаже шли отделочные работы. Женщина всем довольна, включая небольшой размер участка: «Есть куда машину поставить и за домом остается немного места, чтобы что-то посадить (разве что узкую полоску цветов, – прим. Т-и)». Собеседница агентства считает, что с будущим «семейным гнездышком» им повезло: у мужа знакомые в то же время, что и они, купили трехкомнатную квартиру в Казани за 11 млн рублей.

Метров через сто в тех же Больших Клыках можно обнаружить еще одно ответвление с большим количеством новеньких и еще более красивых коттеджей из кирпича красно-черного цвета с одинаковыми номерами, которых отличает только буквенное обозначение: от А и далее по алфавиту. Владелец одного из них, Радик, рассказал, что вместе с женой и двумя детьми перебрался сюда около полугода назад из многоэтажки в Казани.

Свой дом стал для них альтернативой более просторной квартире. «Судите сами: “трешка” тогда стоила 9-11 миллионов рублей, а этот коттедж площадью 115 квадратных метров обошелся нам в 8 миллионов в предчистовой отделке. Компания-застройщик может выполнить работы «под ключ», но за это придется выложить лишний миллион рублей», – деловито заметил он. В то же время родители Радика купили одноэтажный дом такой же квадратуры еще дешевле – за 5,5 млн рублей, но подальше – в Званке. Участок, по словам мужчины, у него небольшой, – всего 3,5 сотки, но «все уже узаконено». Ему известно, что и его дом, и соседние жилища располагаются на бывших картофельных полях.

Тут ситуация с землей выглядит получше. На территории за домом, считает хозяин новенького коттеджа, «вполне можно обустроить небольшой огород». Пока же там в песочнице играет его младший сынишка. Они с женой водят его в ближайший детсад в Азино. Мужчина считает соседство с городской застройкой очень удачным, так как у супруги нет своего автомобиля. А старший сын Радика уже лицеист.

Точно такую же ситуацию корреспондент «Татар-информа» увидела и в поселке Самосырово, который также входит в городскую черту. Здесь на улице Мира в непосредственной близости друг от друга возвышаются новые двухэтажные дома-«клоны», в которых пока никто не живет. Четыре сотки земли в расчете на каждый из них тоже вряд ли можно наскрести.

Две местные жительницы Анна и Мария (обе пенсионного возраста) раскрыли историю появления этих коттеджей. «Все местные распродали девелоперам свои огороды. Раньше засаживали по 25-30 соток картошкой, а сейчас она в таком количестве никому не нужна. Люди оставляют себе максимум 5 соток, а застройщики на их наделах потом устраивают АБВГДейку», – рассказали они. Цена сотки земли, по их словам, здесь также оценивается в 1-1,3 млн рублей.

Женщины не рады тому, что все «вдруг устремились из города в ближайшие деревни». «Зачем, думаете, мы понаставили вокруг своих домов высокие заборы? Дорога узенькая, поток машин непрерывный, вся пыль и грязь летит к нам, – пожаловались они. – Кроме того, эти автомобилисты всех кошек у нас передавили. И им, и детям гулять теперь просто негде». «По утрам и вечерам весь Мамадышский тракт стоит в пробках. Гимназия в ЖК «Весна», к которой относится Самосырово, переполнена: в классах огромное количество учеников», – добавила штрихи к картине нелегкой жизни в пригороде Анна.

Константиновка не стала исключением: в отдельных местах тут едва ли не друг на друга «сажают» коттеджи. В частности, обратили на себя внимание новые дома на улице Вишневой. Местные жители утверждают, что зачастую это просто-напросто самозахваты земли. По их словам, тут умудрились «экспроприировать» даже пожарный проезд и часть дорог. Впрочем, это не мешает инициаторам строительства выставлять свои «нахаловки» на продажу: «Срочно продают, чтобы голова по поводу оформления болела уже у нового владельца-лоха», – комментируют они.

Проблемы в связи с новым строительством обитатели Константиновки уже ощутили в полной мере: здесь в любой момент могут «вырубить» электричество, из-за чего сначала резко отключаются, а затем также внезапно включаются газовые котлы (энергозависимого типа, – прим. Т-и), что небезопасно. А из-за сузившихся после самозахватов земли дорог не осталось места для пешеходных дорожек по их обочинам. По этой причине дети, возвращаясь из школы, рискуют оказаться под колесами автомобилей.

«Купить жилье в городе для семьи неподъемно даже в ипотеку»

Гендиректор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов утверждает, что деление больших земельных участков на более мелкие в пригороде было всегда: «За счет этого там и движется рынок недвижимости». Чем выше стоимость квартир в Казани, тем больше спрос на жилье на прилегающих к ней территориях, и «ничего с этим не поделаешь: пригород всегда был популярен».

В свою очередь, Анастасия Гизатова говорит, что «такое разделение участков происходит не от хорошей жизни. Это, прежде всего, связано с тем, что земельные участки в Казани очень значительно подорожали». Квартиры в новостройках, продолжила она, тоже сильно выросли в цене.

Как рассказывал «Татар-информ», Татарстан возглавил рейтинг российских регионов по наценке на жилье: цена продажи квартир в нашей республике почти вдвое превышает себестоимость. По данным за апрель, в РТ новостройки продавались по цене 165 тыс. рублей за квадратный метр, в то время как полная стоимость строительства составляла 82 тыс. рублей за «квадрат», то есть вдвое дороже. Даже у застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга меньшие аппетиты.

«Жилье стало недоступным. Купить квартиру в городе для семьи неподъемно даже в ипотеку», – констатирует директор АН «Счастливый дом». Цены на загородном рынке индивидуального жилищного строительства, считает собеседница «Татар-информа», кажутся покупателям более справедливыми: «Тут более понятное ценообразование, чем на рынке многоквартирных домов». К тому же, говорит риелтор, появилось много разных технологий. По статистике, количество кирпичных жилых домов составляет не больше 16% от общего числа. Большая доля приходится на возведенные с помощью различных блоков (пенобетон, газобетон, сэндвич-панели), потому что такие дома дешевле и построить их можно быстрее.

«Многим татарстанцам шесть соток не по карману, а допустим, две сотки под блокированную застройку они себе вполне могут позволить. Можно купить небольшой участок на территории Казани – в той же Константиновке – и построить там коттедж или купить уже готовый «каркасник». Дом площадью 80-100 «квадратов» может обойтись с учетом стоимости участка в 5-7 млн рублей. Это гораздо меньше, чем купить квартиру в новостройке», – анализирует она.

«В голову приходят мысли именно о земельном участке»

«Когда начинаешь считать стоимость квартиры в новостройках, в голову приходят мысли именно о земельном участке», – соглашается с коллегой директор АН «Валери» Валерий Абсалямов.

Он придерживается мнения, что пока построить или купить готовый дом получается выгоднее. К тому же на загородном рынке достаточно большое количество уже построенных коттеджей: их возводят и небольшие фирмы, и сами люди выступают подрядчиками. «По цене это получается интереснее, чем “первичка“, которая “заламывает руки“ казанцам», – заключил риелтор.

«Поэтому люди, имея на руках какие-то деньги, хотят построить дом сами или купить готовый: “Жить-то где-то надо”. И пусть они движутся в этом направлении, – рассуждает директор АН «Валери». – Зачем вкладываться в квартиру в новостройке? Честно говоря, она уже никому не нужна. Разве что с прицелом на будущее: когда женится сын. Но цены стали слишком уж неподъемными. Это настоящая кабала: если платить за ипотеку 20-30 тысяч в месяц, то что останется на жизнь?»

«Всегда есть альтернатива: жить в квартире или в своем доме. Даже если участок вокруг коттеджа небольшой, он свой. Тем более что во время пандемии россияне оценили все плюсы жизни в частном доме», – вторит ему гендиректор АН «Флэт». Что касается нагрузки на инфраструктуру, он говорит, что «так или иначе, в любом случае всегда приходится строить большие дороги, как ту, что должна быть в Салмачах, – это закономерный процесс для любого города».

«Не земли же жалко. Такую плотность населения не выдержат сети»

«Что такое четыре сотки под ИЖС? Это приводит к хаотичной застройке, и люди потом мучаются в этих домах», – обозначил «Татар-информу» свою позицию по поводу увеличения минимального размера земельного участка под застройку генеральный директор АН «Мегалит» Адель Хасбиуллин..

Он напомнил, что как только в пригороде развернулось строительство домов на продажу, там появилось множество участков-«крохотулек»: «Село Вознесение было маленькое, а сколько там сейчас населения? К землям поселений все присоединяли и присоединяли бывшие колхозные поля». Хасбиуллин считает, что девелоперы «резали» землю так нещадно «от жадности, чтобы получить большую цену за сотку. Кроме того, участки меньшей площади можно быстрее распродать».

В поселке Салмачи стояло три дома – под каждым участок в 12 соток. Строительная компания купила их, разделила эти 36 соток на участки по 4 сотки и построила девять домов вместо трех, привел он типичный пример: «И всем им дай газ и электричество, места в школах и детских садах. На каждую семью приходится по 1-2 машины – дай возможность передвигаться». Кроме того, «есть такие умельцы-девелоперы», которые покупают землю под СНТ, делят ее на маленькие участки, строят дома эконом-класса и не так дорого продают. Эффект все тот же.

«Не земли же жалко: такую плотность населения не выдержат сети и дорожная инфраструктура. Они не рассчитаны на столь большое количество потребителей», – замечает руководитель «Мегалита». Уже не говоря о том, что с увеличением плотности застройки перестают быть комфортными условия проживания людей. В таких случаях, как правило, не выдерживаются нормы по отступам. Снег с крыши падает на забор соседа и гнет или даже ломает его. Из-за это люди ссорятся. «В других странах, например в Израиле и Швеции, обращают очень много внимания на создание условий добрососедства, потому что от этого напрямую зависит качество жизни людей», – замечает собеседник агентства..

«Какой-то застройщик заработал, а город получает проблемы, решение которых требует больших средств: расширение дорог, закольцовку и подведение дополнительных газопроводов, увеличение электросетей», – резюмирует Хасбиуллин. По его мнению, увеличение минимального размера земельного участка под ИЖС в большей степени призвано дисциплинировать строительные компании. В то же время это приведет к удорожанию девелоперских проектов и стоимости самих домов.

«Зачем выкручивать руки? Если не нужен огород, четырех соток хватит за глаза»

Однозначного мнения по поводу минимального размера земельного участка под ИЖС у риелторов нет. Зачастую они придерживаются диаметрально противоположных взглядов.

Адель Хасбиуллин считает, что если предпочесть дом квартире в черте города, то можно обосноваться и на 6 сотках. Если же говорить про загородный дом, нужен участок от 10 соток, так как там обычно предполагаются огород, теплица, баня, зона отдыха для детей и барбекю, место для парковки автомобиля. «Выбрался из мегаполиса за город и приехал к четырем соткам?» – удивляется он.

«Зачем выкручивать людям руки? – недоумевает Абсалямов. – Четыре сотки – это нормальный размер для участка и для пригорода Казани, и для дальнего загорода. Если человеку не нужен огород, этого ему хватит за глаза. Одну четвертую часть, скажем, займет стометровый дом, оставшихся трех соток хватит, чтобы поставить небольшую баню, обустроить палисадник, установить мангал и парковать машину, перечислил он.

«Если человеку не нужна земля, она ему будет только мешать. За ней же надо ухаживать. Даже если просто устроить газон, на нем вырастут сорняки. Не все это любят. Шесть соток будут пустовать. Зачем? Лучше бы еще один человек дом построил», – приводит аргументы он.

Абсалямов напоминает, что «сейчас времена нелегкие». В Татарстане перестали строить 300-400-метровые дома, коттедж в 200 «квадратов» уже считается большим: «Все скромненько: в основном возводят дом в 80-120 квадратных метров. И не обязательно строить двухэтажный, можно прекрасно жить и в одноэтажном».

Собеседник агентства отмечает, что это в любом случае лучше, чем квартира. Другое дело, что с транспортом и дорогами очень тяжело в любом направлении. А людям это нужно проходить, как правило, два раза в день. Плюс накладные расходы: бензин далеко не бесплатный, а еще имеет место амортизация машины.

Однако, несмотря на сложности, главная из которых – по пробкам возить детей в садик и школу, плюсов у загородной жизни, по его словам, тоже достаточно: «Дети хотя бы видят природу, дышат свежим воздухом и меньше болеют. И, во-вторых, жизнь за городом обходится гораздо дешевле, чем в городе. Это уже другой образ жизни».

«Никто не может помешать собственнику земельного участка его разделить»

«Татар-информ» обратился за комментарием в Институт пространственного планирования Татарстана, но там не захотели высказать свою точку зрения по этому вопросу.

Знакомый с ситуацией источник отметил нашему агентству, что размер земельного участка, предназначенного под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), в целом в Татарстане установлен в 10 соток: «Это минимум». «Другое дело, что собственнику земельного участка никто не может помешать разделить его. Он просто идет в кадастровую палату и делает это, — говорит он. — И как прикрыть эту лазейку, пока еще никто не придумал».

По мнению собеседника издания, этот вопрос лежит в плоскости совершенствования самого законодательства. «Вопрос на самом деле сложный и, пока у нас действует дачная амнистия, практически не решаемый. Вы можете построить домик даже на земле, которую разрешено использовать под личное подсобное хозяйство, а потом зарегистрировать его по дачной амнистии», — посетовал он. Это, безусловно, играет свою роль в общей перенаселенности и чрезмерной плотности застройки, обеспеченности ее инфраструктурой и социальными объектами.

По словам эксперта, ситуация приводит к тому, что в пригородных поселках становится просто-напросто некуда втиснуть социальные объекты. Местные власти может и хотели бы построить дополнительно новые школы и детсады, но свободной земли нет: «Взять те же Куюки: у администрации даже есть такая возможность, а чисто физически места нет. Дороги по 6 метров шириной на весь поселок – и ни одной свободной площадки под стройку».

«Это проблема многосторонняя», – обращает внимание спикер.

По его словам, цена квадратного метра в многоэтажках сегодня необоснованно завышена. В Казани особенно. ГЖФ продает ипотеку по 80 тыс. рублей за квадратный метр, а коммерческие застройщики предлагают жилье по цене от 150 до 200 тыс. рублей за «квадрат»: то есть вдвое дороже. «Госжилфонд не строит себе в убыток. Себестоимость составляет порядка 60-65 тыс. рублей за квадратный метр со всеми расходами», – обозначил он ситуацию.

Собеседник агентства признал, что для решения этого вопроса «пока тоже нет инструмента». «Возможно, сегодняшняя непростая ситуация как-то это поправит – цена квадратного метра в новостройках снизится хоть на какую-то долю, – выразил он надежду. – Она иногда действительно уменьшается: через льготные условия от самого застройщика, разные акции и прочее». «Это не будет массовым, но какие-то подвижки будут», – уверен собеседник «Татар-информа».

«Выход только один: сделать проект планировки пригородной зоны»

«Очень плохо, что Казань окружает огромное субординированное кольцо. Городу не хватает места для развития — все вокруг уже размежевано, продано-перепродано и застроено, – констатирует профессор Казанского государственного архитектурно-строительного университета (КГАСУ) Александр Дембич. – Дефектов в связи с этим возникает много. Это и все большая удаленность природы, и проблемы с транспортом».

По поводу того, что в пригороде Казани удается узаконивать под жилую застройку очень маленькие земельные участки, Дембич говорит: «Законодательство несовершенно. Всегда можно найти какие-то возможности».

«Продать можно любой земельный участок: хоть 10 квадратных метров. Никто этого не запретит, – подтверждает он.. – Единственное: строить на нем будет трудно, как и согласовать строительство».

Профессор КГАСУ полагает, что выход в этом отношении только один: сделать проект планировки территории пригородной зоны. «Если территория размежевана, перемежевывать ее сложно, надо получать на это разрешение. По идее, этим должен заниматься Институт пространственного планирования республики. И он сейчас работает с Казанской агломерацией — пригородные поселки входят в ее территорию. Но в основном занят крупноразмерным зонированием. До маленьких земельных участков у института вряд ли дойдут руки».

«Если проект планировки территории согласован, все границы узаконены, для того, чтобы начать его делить, нужно будет пересогласовывать проект. И тут те, кто “режет” землю, столкнутся с препятствиями, — говорит он. — Соответствующие службы не будут разрешать им это делать, и это установит какой-то предел минимизации земельных участков».