Казанские эксперты: «Игроки рынка аренды жилья снова уйдут в тень, ценник повысится»

В лидерах роста цен — «однушки»

Цены на арендное жилье в Казани выросли за год рекордными темпами. В ноябре этого года съем однокомнатной квартиры обойдется на 44,3% дороже, чем год назад, подсчитали аналитики агентства недвижимости «Этажи-Казань». Средний ценник однокомнатной квартиры в черте города начинается от 20 тысяч рублей. «Гостинки» — небольшие студии и комнаты — в оживленном районе с хорошей инфраструктурой пока можно взять от 14 тыс. рублей плюс коммунальные платежи.

По данным «Авито Недвижимости», средний размер арендных ставок на платформе в ноябре текущего года составил 20 тыс. рублей в месяц — это на 33% выше средней стоимости в декабре 2020 года. Однокомнатную квартиру в Татарстане в ноябре можно было арендовать в среднем за 18 тыс. рублей в месяц, двухкомнатную — за 21 тыс. рублей, трехкомнатную — за 27 тыс. рублей, а четырехкомнатную — за 55 тыс. рублей. Средняя стоимость съемной студии в регионе при этом составила 17 тыс. рублей в месяц.

В ноябре количество предложений о сдаче жилья в долгосрочную аренду в Татарстане сохранилось примерно на том же уровне, что и год назад. При этом заметно больше предложено студий — на 22% и, что любопытно, четырехкомнатных квартир — на 27%.

Если количество объявлений в целом практически не изменилось, то запросов стало намного больше — арендой жилья стали интересоваться на 33% больше, чем годом ранее.

«С возвращением ряда организаций к традиционным и гибридным режимам работы число потенциальных арендаторов в Татарстане возросло. Кроме того, на фоне общего роста цен на рынке купли-продажи недвижимости некоторые группы населения приняли решение не приобретать квартиру, а арендовать жилье на длительный срок», – сообщили ИА «Татар-информ» в пресс-службе «Авито Недвижимости».

Арендой студий жители Татарстана стали интересоваться в 1,6 раза чаще по сравнению с декабрем 2020 года. Спрос на двухкомнатные квартиры вырос в 1,5 раза, на однокомнатные квартиры — на 26%, а трехкомнатные и четырехкомнатные — на 15% и 39% соответственно. Более 60% запросов приходится на «однушки».

«Если говорить о спросе на аренду жилья, то по опыту предыдущих лет можно сказать, что после Нового года он еще немного подрастет», — уверены в «Этажах».

Государство хочет взять аренду жилья под контроль

Рынок аренды в ближайшие годы ждут перемены. Минстрой России планирует запустить государственную информационную систему (ГИС) по контролю за операциями по аренде квартир, апартаментов и машино-мест. Озабоченность министерства вызвало то, что бюджет страны теряет до 162 млрд рублей из-за непрозрачности рынка арендного жилья.

По задумке министерства, владельцы недвижимости и их арендаторы обязаны будут в течение месяца после заключения договора разместить информацию в ГИС. За отказ от размещения информации в ГИС или за ее искажение грозит штраф до 5 тыс. рублей для граждан, до 50 тыс. рублей — для бизнеса, узнал «Коммерсант». Примечательно, что через эту систему должны проводиться и расчеты.

Владельцем платформы будут Минстрой, ДОМ.РФ и частный инвестор. «Мы так решили сделать, потому что у нас есть Единая информационная система жилищного строительства, в которой сегодня и банки, и застройщики, и контролирующие органы, и прокуратура. Это единственная система, работающая как часы в нашей части, поэтому мы просто пошли по тому же пути», — цитировал заместителя министра строительства и ЖКХ России Никиту Стасишина ТАСС. Он заявил, что платформа уже готова и уже проходит апробацию.

«Это может повлечь за собой риски общей деградации рынка недвижимости»

Замминистра Стасишин считает, что новая платформа учета арендного жилья не повлияет на работу сайтов объявлений о сдаче внаем и продаже недвижимости, а также не окажет негативного влияния на конкуренцию в этом сегменте.

«Никакого отрицательного отзыва ФАС мы не ожидаем. Что такое платформа рынка арендного жилья — это, по сути, платформа равно налоговый агент, это нужно для того, чтобы безопасно снимать и сдавать квартиру и регистрировать договора аренды, тем самым обеляя рынок. Это никак не скажется на работе «ЦИАН», Яндекс.Недвижимости и чего угодно другого. Это будет платформа, которая будет администрировать факт заключения договора и являться налоговым агентом, тем самым увеличивая налоговые поступления в региональные бюджеты», — сказал Стасишин.

Он подчеркнул, что сервис создается «в первую очередь для людей, чтобы спокойно можно было подписать договор, спокойно можно было снимать и сдавать квартиру, быть самозанятым либо несамозанятым, платить налоги и получать качественную услугу в виде арендного жилья».

Вместе с тем эксперты в области недвижимости отмечают, что этот рынок требует цивилизованного развития.

«Рынок недвижимости только в последние годы начал выходить из серой зоны и переходить на легальные цифровые платформы. Такая инициатива откатит все эти усилия назад. На наш взгляд, это может повлечь за собой риски общей деградации рынка, сокращения налоговых платежей, снижения доверия к институту самозанятых и роста недовольства граждан», — сообщили ИА «Татар-информ» в «Авито Недвижимости».

Эксперты отмечают, что в последнее время с помощью цифровых сервисов, института самозанятых уже идет «обеление» рынка. А инициатива Минстроя РФ по сути перечеркивает сделанное и одновременно несет социальные риски.

Инициатива Минстроя РФ может взвинтить стоимость жилья аренды на 10%

По мнению аналитиков рынка недвижимости, воплощение инициативы Минстроя РФ повлечет дополнительную финансовую нагрузку на население. Как следствие, аренда, вопреки ожиданию чиновников, уйдет в «черную зону» и вызовет снижение налоговых платежей. Операторы сервисов недвижимости опасаются, что инициатива окажет негативное влияние на конкуренцию, так как фактически будет создана монополия в ущерб развитию цифровых сервисов.

«Проиграют все — граждане, рынок, бюджет и здравый смысл, за исключением некоего концессионера-посредника, живущего за счет новых поборов с населения и недополученных налоговых отчислений», — выразил мнение ИА «Татар-информ» один из участников рынка.  

По наблюдению агентства недвижимости «Этажи», в последние годы арендный рынок все больше выходил из тени, чему поспособствовало само риэлтерское сообщество.

«Появление такой единой системы может привести к тому, что арендаторы начнут ей манипулировать. Любое недовольство по договору может закончиться для арендодателя звонком в налоговую службу. На этом фоне мы ожидаем, что в среднем стоимость аренды может вырасти на 10%», — сообщил ИА «Татар-информ» Марат Галлямов.

По его словам, собственники, которые воспользуются данной системой, поднимут цены, чтобы компенсировать налоговые издержки, под которые они попадут.

«Большая часть игроков рынка, вероятно, вновь уйдет в тень. Ценник здесь также повысится, так как собственники, скрывающие свои договоры, всегда будут держать в уме возможные штрафы за проведение расчетов вне информсистемы», — отметил он.

«Те, кто хотел легализоваться, стали самозанятыми»

Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова полагает, что закон, если будет принят, в ближайшие год-два не окажет существенного влияния. «Те, кто хотел легализоваться, воспользовались возможностями института самозанятых — у них небольшая налоговая нагрузка, поэтому они уже вышли из тени», – отмечает эксперт.

В Министерстве экономики Татарстана сообщили ИА «Татар-информ», что в республике сегодня насчитывается 166,1 тыс. самозанятых, из них более 2 тыс. занимаются сдачей недвижимости в аренду.

Гизатова считает, что нововведение вряд ли повлияет и на стоимость аренды. «Потому что на аренду больше оказывают действие экономические факторы, которые коррелируют со спросом. Что касается спроса, то он устойчив в популярных районах города — Ново-Савиновском, части Советского и Вахитовском. Однокомнатные квартиры «улетают» в первую очередь из-за хорошей транспортной доступности, развитой инфраструктуры, близости к учебным заведениям и культурным центрам», — сказала Гизатова.

По ее словам, стоимость аренды за год выросла. «Если раньше снять квартиру стоило около 15 тысяч рублей, то сейчас — около 20 тысяч», — сообщила эксперт.

Она не думает, что стоимость арендного жилья будет стремительно расти. «Инфляционные процессы могут скорректировать стоимость, однако они будут сглаживаться новыми предложениями, которые поступят на рынок от тех, кто вложил средства в новостройки. Они выйдут на рынок с предложением сдачи в аренду и таких предложений будет очень много. Они сосредоточены на границе Приволжского района, на Лаишевском направлении. На такой периферии будет очень много предложений, которые будут сдерживать рост цен», — считает Гизатова.

Профессионалов на арендном рынке — 10%, все остальные — «случайные люди»

По мнению президента Гильдии риелторов Татарстана Андрея Савельева, система, предложенная Минстроем России, нежизнеспособна. «Кто-то из людей, конечно, зарегистрируется. Особенно те, кто сдает юридическим лицам или корпоративным клиентам. Но основная масса — нет», — полагает собеседник ИА «Татар-информ».

Причина в том, что собственники жилья — частники — не пойдут на регистрацию из-за дополнительных затрат, в том числе налоговых, им не выгодно «обеляться».

«Пошли не тем путем. Не платформу надо было создавать, а развивать муниципальное и государственное арендное жилье. Для того чтобы «обелить» рынок аренды, надо, чтобы крупным игроком на рынке было государство с муниципалитетами. Если они создали бы хорошие условия, то большинство нанимателей пошли бы именно туда. Эта система была бы открытой и прозрачной», — сказал Савельев.

По его словам, если государство заинтересовано в поступлении денег от аренды жилья, то должно его предоставлять и зарабатывать на этом. А постепенно увеличивая свою долю на рынке, могло бы и влиять на него.

Савельев также считает завышенными данные о росте аренды за год на 30-40%. По его информации, повышение за год было незначительным — в пределах 5-7%. На статистику влияют спекуляции на рынке, которые учитывают агрегаторы объявлений.

«В августе-сентябре на одну квартиру приходилось порядка 20 нанимателей, был спекулятивный момент, и цены поднялись. Сейчас такого нет и постепенно началось движение в обратном направлении. Сейчас собственников больше, чем нанимателей. Количество предложений осталось на том же уровне, а спрос намного ниже, и цена пойдет вниз», — уверен президент гильдии.

Он также полагает, что на таких площадках-агрегаторах примерно 70% объявлений — это несуществующие квартиры, которые выставляются для того, чтобы подогреть интерес нанимателей. «Объявления размещаются для поиска и привлечения клиентов. То есть человек звонит, и ему отвечают, что эта квартира сдана, но есть другая. А процентов 15 — это вообще мошенники. Они по запросу отправляют так называемые списки. Вы приходите к ним, покупаете список квартир за 5 тысяч рублей, а на самом деле в списке ничего нет. Все квартиры либо сданы, либо не существуют», — поделился Савельев.

По его оценке, профессиональных участников на рынке — до 10%. «Все остальные, кто работает на рынке, — это случайные люди, которые не имеют ни офиса, ни агентства, ни статуса ИП, ни самозанятого, ничего вообще. Поэтому все инициативы государства будут проваливаться, потому что рынок на 90% серый и профессиональных участников там мало. Новый сервис будут предлагать услуги собственникам, которым это не нужно. Собственнику неинтересно там, ведь тогда ему придется работать в «белую» и платить налоги, а у нас бОльшая часть квартир сдается внаем всерую, без оплаты налогов. Поэтому нужно работать с нанимателями, а не с собственниками», — подчеркнул президент гильдии.