В Казани – 21%, Челнах – 40%: почему растет разрыв цен между «вторичкой» и «первичкой»

В Набережных Челнах самый «рельефный» разбег между квадратами «первички» и «вторички»

Минувший 2023 год знатно «потрепал» рынок недвижимости. Трехкратное увеличение ставки Центробанком (до 16%) и, как следствие, ставок по коммерческой ипотеке до заградительных значений, изменение условий по льготным ипотечным кредитам сделали мечты о покупке новой квартиры для многих несбыточными.

Цена «квадрата» на первичном рынке в Татарстане сегодня в среднем составляет 174,6 тыс. рублей, 146,2 тыс. – на вторичном рынке. Разбег в цене между этими двумя сегментами – 19,4%, рассказали «Татар-информу» в «Циан.Аналитике».

В Казани цены выше – 210 тыс. за «первичку», 174 тыс. – за квадратный метр «вторички». Разница – 20,7%.

Наиболее «рельефно» разбег в стоимости жилья между сегментами рынка заметен в Набережных Челнах. Квадрат в новостройках в этом городе на 40% дороже, чем на вторичном рынке. Квадратный метр в новом жилье стоит 144 тыс. рублей, на вторичном – 103 тыс. рублей. Аналогичная ситуация в России в целом наблюдается только в Нижнем Новгороде (40%), Челябинске и Краснодаре (по 33%).

В других крупных городах Татарстана ситуация более-менее стабильная. Например, в Зеленодольске квартиру на вторичном рынке можно приобрести в пределах 83 тыс. рублей за квадрат, а на первичном – 98 тыс. рублей. Разница порядка 18%.

В Альметьевске «вторичка» стоит 102 тыс. рублей за квадратный метр, «первичка» – 124 тыс. рублей. Разбег в ценах составляет 22%.

В Нижнекамске за квадратный метр на вторичном рынке придется выложить 110 тыс. рублей, а на первичном – 120 тыс. Цены в этих двух сегментах рынка недвижимости отличаются всего в 9%.

«При анализе показателей по всем приведенным выше городам (за исключением Казани) нужно держать в уме, что они от месяца к месяцу достаточно сильно меняются, так как “средняя цена” в относительно небольшом городе зависит от структуры предложения и сделок (то есть того, какие ЖК продаются прямо сейчас)», – рассказал «Татар-информу» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Стоит сказать и о том, что стоимость квартир в разных городах на вторичном рынке Татарстана за пять лет выросла минимум в два раза. Так, в столице республики в 2018-2019 годах квадратный метр в среднем стоил 80,7 тыс. рублей, в 2024 году он вырос до 174 тыс. В Альметьевске – 48,7 тыс. рублей, а сейчас – 102 тыс., в Челнах – с 51,5 до 103 тыс. рублей за квадрат.

В Набережных Челнах нет исторического центра и престижных советских районов

Большой разрыв в средней стоимости квадратного метра характерен для крупных промышленных городов. В частности, в группу лидеров по этому показателю входят Тольятти, Челябинск, Пермь, Волгоград. Также его наблюдают в локациях, где в последние годы очень сильно обновляется жилой фонд. Например, так происходит в Краснодаре и Ижевске.

«В них исходно было мало “дорогой” вторички. В случае с Набережными Челнами и Тольятти (как городов, построенных в чистом поле) это объясняется отсутствием исторического центра и/или каких-то престижных советских районов с более высоким уровнем цен (различий в цене между кварталами во втором городе Татарстана немного). Поэтому цены на более качественное современное жилье здесь особо сильно выделяются на фоне вторичного рынка», – прокомментировал ситуацию в крупнейшем городе Закамья Алексей Попов.

Руслан Садреев же сравнил рынок недвижимости с автомобильным и напомнил, что когда мы покупаем автомобиль в автосалоне и выезжаем за его пределы, стоимость нашей покупки моментально снижается, потому что автомобиль автоматически перестает быть новым.

«Аналогичная ситуация складывается и с недвижимостью, но причина снижения цены на “вторичку”, на самом деле, кроется в другом: сегодня выгоднее купить у застройщика по сниженной ипотечной ставке. Разница между ипотекой на вторичное и первичное жилье составляет не менее 10% годовых. Предположим, что покупателю нужен ипотечный кредит в 5 млн рублей. Если он покупает квартиру у застройщика, то его ежемесячный платеж будет составлять в среднем 35 тыс. рублей. Если он покупает аналогичное жилье в этом же жилом комплексе, но у физлица – уже порядка 80 тыс. рублей», – отметил собеседник агентства.

Итог таков, что покупатель выбирает не стоимость квартиры, в приоритете у него ежемесячный платеж, потому что ему так удобнее. Вот поэтому и происходит разрыв.

Вторичный сегмент рынка не сдается, а первичный разгоняет цены

В целом в сложившейся экономической ситуации многие эксперты предсказывали, что произойдет существенное падение цен на вторичное жилье. Но по факту мы видим, что цены на «вторичку» даже с учетом низкого спроса не уменьшились.

«Они остались примерно на том же уровне, плюс-минус какой-то дисконт. Скидка на рынке недвижимости присутствует всегда, но в целом на ценообразовании это не сказалось. Я это связываю прежде всего с тем, что уменьшилось количество объектов экспозиции, поэтому конкуренции среди объектов сильной нет. Это способствует тому, что продавцы держат цены на том же уровне», – прокомментировала ситуацию член Совета Гильдии риелторов РТ Оксана Гусакова.

С тем, что часть продавцов заняла выжидательную позицию и не столь активно выводит квартиры в реализацию, согласен и Алексей Попов из «Циан.Аналитики». По его мнению, одна из причин небольшого числа сделок — недостаток ликвидного предложения. Сейчас общее число лотов в реализации невелико, а с учетом того, что многие привлекательные варианты были реализованы прошлой осенью, реальный выбор у покупателей не столь велик.

Если говорить о первичном рынке, то можно увидеть хоть и медленный, но все же рост цен на квартиры в новостройках.

«Это связано, прежде всего, с курсом доллара и с ценообразованием стройматериалов, различных комплектующих – всего того, что задействовано в строительстве. Это в целом, насколько я знаю, характеристика именно нашего региона. Все-таки у нас строится достаточно много, и покупательская способность достаточно высокая. У нас нет на стадии сдачи домов большого затоваривания квартир», – добавила Гусакова.

Вместе с тем, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Татарстане по данным на 1 апреля строится 2,8 млн кв. метров жилья в многоквартирных домах. Из этого объема 33% уже продано, 49% еще не реализовано, 18% – продажи не открыты.

Разрыв в стоимости между первичным и вторичным жильем – распространенное явление

Есть несколько причин больших разрывов в стоимости между первичной и вторичной недвижимостью, но важно понять, из чего формируется цена на квадратный метр, рассказал «Татар-информу» вице-президент Гильдии риелторов, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.

«Здесь все предельно просто: “первичка” зависит от того, какая цена назначена на квартиру застройщиком. Застройщики регулируют стоимость. На протяжении всего периода долевого строительства цена всегда растет. И я не помню периодов, когда застройщики могли понизить цену для того, чтобы привлечь клиентов, покупателей», – прокомментировал собеседник агентства.

Привлечение клиентов, как правило, происходит за счет маркетинговых акций, различных выгодных ипотечных ставок совместно с банками либо какими-то другими «плюшками» – парковка в подарок при покупке трехкомнатной квартиры и т.д.

Если говорить про «вторичку», здесь тоже все достаточно просто. Отличие в том, что цену на объекты вторичной недвижимости назначают физические лица, то есть не застройщики. У них нет четкого алгоритма расчета стоимости жилья, они могут только ориентироваться на аналогичное предложение.

«Соответственно, здесь играет роль также наличие спроса. Спрос высокий – цена растет, спрос низкий – цена может снижаться. Разрыв стоимости первичного и вторичного жилья на сегодняшний день является достаточно распространенным явлением. Мы здесь должны определить, что разница в цене на первичное и вторичное жилье рассматривается не как разница между строящимся домом и хрущевкой. Предлагаю определить ее как между одинаковыми квартирами в одном жилом комплексе, но одна будет в строящемся, другая – в сданном доме», – резюмировал Садреев.

На вторичном рынке сегодня нет серьезного дисбаланса

Перспективы роста или уменьшения цен на недвижимость в ближайшем будущем покрыты завесой тайны, эксперты признаются, что давать какие-либо прогнозы сегодня очень сложно. Можно лишь говорить о том, что ясный прогноз с «первичкой» – до июля, пока действуют льготные ипотечные программы.

«Что касается вторичного жилья, сейчас сохраняется определенный баланс. Можно даже сказать иначе – нет какого-то серьезного дисбаланса. Да, на вторичном рынке покупателей не так много, но и ликвидных объектов в продаже тоже значительно не прибавилось», – уточнил Руслан Садреев.

На сегодняшний день на популярных ресурсах количество квартир на вторичном рынке в Казани оценивается в районе 7-8 тысяч предложений. Это только в свободной продаже, однако надо еще минусовать из этого числа дубли и фейковые объявления. Цена снизится в том случае, если этих предложений будет 12-15 тысяч. Но на сегодняшний день ситуация такая, что продавцы не торопятся продавать и тем более снижать цену, а просто ждут, пока спрос восстановится.

«Спрос может поддерживаться путем различных маркетинговых программ между банками и агентствами недвижимости. Сегодня есть такие программы, которые предлагают за определенную комиссию снизить ставку даже до 8% на вторичку. Поэтому я думаю, что в перспективе полугода эти программы будут развиваться, увеличится их количество, и гражданам уже будет проще купить квартиру на вторичном рынке. А если спрос на вторичку восстановится, соответственно, мы сможем наблюдать уже стабилизацию рынка вторичного жилья и, возможно, повышение цены», – заключил собеседник агентства.