Рынок жилья Казани: за год спрос на вторичку снизился вдвое, на ипотеку – втрое

«Традиционное снижение спроса наложилось на экономическую и внешнеполитическую ситуацию». Так эксперты объясняют рекордный провал, который произошел на рынке жилья в мае. В прошлом месяце татарстанцы оформили всего 698 ипотек. Это самый низкий показатель за последние четыре года. Даже в «ковидном» мае 2020-го спрос на ипотеку был вдвое выше.

Ипотека: отрицательный взлет

Ипотека в России оживится. Об этом глава Центробанка России Эльвира Набиуллина заявила на последнем заседании ЦБ, на котором регулятор объявил о снижении ключевой ставки до 9,5%.

Это значит, что ипотека тоже подешевеет. Чтобы понять, как сильно этого ждали участники рынка, обратимся к статистике Росреестра. В мае в Казани выдача ипотеки побила все антирекорды. Посмотрите на график. Спрос на жилищные кредиты снизился в три раза по сравнению с апрелем.

И это еще не все. Показатели нынешнего мая оказались рекордно низкими за последние четыре года. Даже в ковидном 2020-м спрос на ипотеку в Казани был почти в два раза выше.

И это несмотря на то что ставка по льготной ипотеке с 1 мая снизилась с 12 до 9%.

Почему же произошло такое падение? Во-первых, ипотека на вторичку оставалась дорогой. Во-вторых, многие ждали дальнейшего снижения ставок.

В апреле Центробанк уже снизил ставку рефинансирования сразу на 3 п.п. – с 14 до 11%. Тогда регулятор предупредил, что очень скоро может пересмотреть ставку снова. Федеральный Минстрой тоже дал понять, что готов пересмотреть и условия по льготной ипотеке на новостройки, если спрос будет падать.

Ждать ли коллапса?

Некоторые эксперты даже заговорили о том, что ипотечный пузырь, который быстро надувался в последние два года, может лопнуть. По данным минстроевского портала «нашдом.рф», в апреле число выданных кредитов снизилось на 75% (до 1668 штук), а объем кредитов на 70% (до 5 млрд рублей). Правда, пока доля просроченных ипотек мала – 0,3%.

Участники рынка также говорят, что ипотечники не начали массово распродавать свои квартиры.

— Всплеска продаж по залоговым квартирам нет. Рабочие места сохранились, лишь некоторые компании захлопнули двери. Если бы массово закрылись предприятия, на рынке было бы много залоговых квартир. Но пока все спокойно, - говорит директор офиса продаж АН «Флэт» Динара Сунгатуллина.

По мнению директора АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, нынешнее снижение спроса на ипотеку может отчасти благотворно повлиять на рынок жилья.

— Ипотечный пузырь не лопнет. Он не надулся настолько значительно. Ситуация с сокращением сделок может охладить рынок, - считает Гизатова.

Вторичка продолжает падать

Конечно, сейчас нечего и мечтать о том, чтобы вторичка продавалась теми же темпами, что три месяца назад. По сравнению с апрелем спрос упал почти в два раза.

По сравнению с прошлогодним маем продажи упали в раза. Однако посмотрите на график: в 2022 году спрос оказался даже чуть выше, чем в 2019-м и в 2020-м.

— Май всегда считался сезоном низкого спроса на рынке городской недвижимости, и эти показатели неудивительны. Получается, на традиционное снижение спроса наложилось на экономическую и внешнеполитическую ситуацию, - отмечает Анастасия Гизатова.

Кроме того, не будем забывать, что в прошлом году продажи вторички были аномально высокими из-за цен на новостройки и низких ставок по ипотеке (на уровне 8% годовых).

Снижение спроса на вторичное жилье привело к коррекции цен. Однако обвала не произошло – по оценкам опрошенных экспертов, продавцы вторички в среднем готовы скинуть не более 10%. Участники рынка возлагают надежду на снижение ставок по ипотеке – это должно оживить рынок жилья. Хотя ждать возвращения к показателям трехмесячной давности не приходится.

Рынок загородной недвижимости стимулируют льготной ипотекой

Менее всего пострадала загородная недвижимость, хотя участники рынка отмечают снижение продаж и в этом сегменте.

Правительство пытается поддержать индивидуальное строительство, ведь большая часть строящегося жилья – это частные дома. На прошлой неделе Минстрой объявил, что льготную ипотеку под 9% можно будет получить на строительство индивидуального дома своими силами.

Напомним, что раньше по ипотечным госпрограммам дома можно было строить только с привлечением подрядчиков, которых аккредитовывал банк. А это обходилось гораздо дороже, поэтому заемщикам было проще купить готовый дом.

Теперь по льготной ипотеке каждый желающий может составить смету, закупить стройматериалы и нанять рабочих. В регионах в кредит можно взять до 6 млн рублей. Но деньги перечислят не сразу, а траншами. Первый транш поступит на покупку земельного участка, если он не в собственности. Второй – на фундамент (до 40% от суммы кредита). Третий транш можно использовать на возведение каркаса и закрытие теплового контура. Последний перевод будет направлен на то, чтобы провести коммуникации в дом. Заемщик на каждом этапе будет отчитываться, в том числе с помощью фото.

Важное условие – дом нужно достроить за 12 месяцев. Иначе банк повысит ставку по ипотеке. Есть и другие риски. Например, заемщик может неправильно составить смету и не рассчитать силы и средства. Однако эксперты говорят, что построить дом по льготной ипотеке вполне реально.

— Достроить дом за год вполне реально. Это новая программа, и люди еще о ней плохо знают. Одно дело купить дом на вторичном рынке, другое – построить под 9%. К тому же можно купить и земельный участок. Если у меня есть 2 млн рублей, еще 6 млн можно взять в кредит, – говорит Динара Сунгатуллина.

Гуландам Фатхуллина