Рынок жилья Казани: рекорды непроданных квартир и отсутствие сезонного оживления

Рынок новостроек спасла… отмена льготной ипотеки

В ноябре Росреестр зарегистрировал в Татарстане 1474 договора долевого участия. И это почти на 40% больше, чем в октябре (1066 ДДУ).

Традиционно к концу года число сделок на рынке жилья растет. Участники рынка называют это сезонным спросом. Однако в этом году ситуация иная. На графике мы видим, что в последние месяцы спрос на новостройки был нестабильным – подъем сменялся падением. И ноябрьскую активность вряд ли можно считать признаком того, что рынок новостроек по-настоящему ожил.

Закрыть планы продаж застройщикам помогла льготная ипотека, вернее, разговоры о ее возможной отмене. Напомним, действие госпрограммы заканчивалось 31 декабря, а Минфин и Центробанк настаивали на том, что льготная ипотека больше не нужна. В ноябре-декабре девелоперы призывали покупать и торопиться, пока ставки не выросли. Эта рекламная кампания и отразилась на статистике Росреестра.

«Рынок новостроек чувствует себя по-разному. Сложнее всего застройщикам, у которых сейчас объекты на начальной стадии строительства. Они не пользуются большим спросом у покупателей. Исключение – уникальные локации в Ново-Савиновском районе или в центре. Там спрос всегда высокий, несмотря на экономическую и политическую обстановку», – отмечает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

«В декабре особого оживления нет»

Девелоперы подтверждают, что в ноябре-декабре жилищный рынок был не таким оживленным, как обычно.

«По своим проектам в ноябре мы вышли на вполне среднемесячные показатели, месяц закрыли согласно плану. Можно сказать, что для текущей экономической ситуации рынок недвижимости стабилизировался. В декабре особого оживления нет — наши ожидания оправдываются, спрос чуть поживее ноября, но не более. К концу месяца волну продаж могла бы поднять завершающаяся льготная ипотека, но ее продлили еще на полгода. Поэтому большинство сфокусировало внимание на поиске новогодних подарков, а не на консультациях в отделах продаж», – говорит директор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев.

Если брать статистику последних 8 лет, нельзя сказать, что нынешний ноябрь оказался худшим.

Однако Росреестр в 2022 году зарегистрировал примерно столько же сделок, сколько и в 2015-2016 гг. А этот период был кризисным для рынка жилья. Конечно, о рекордах 2020-2021 гг. можно и не мечтать. Например, в нынешнем ноябре по сравнению с прошлогодним спрос снизился на четверть.

Рынок новостроек перенасыщен?

На декабрь 2022 года половина всех квартир в новостройках оказалась не продана. Такие данные приводит минстроевский портал нашдом.рф.

Много это или мало? Сравним с прошлогодними показателями.

Даже невооруженным глазом мы видим, что сектор серого цвета, обозначающий долю непроданных квартир, в графике за 2022 год значительно больше. А теперь к цифрам: если в декабре 2021 года было не продано 38% всех строящихся квадратных метров, то через год этот показатель вырос до 52%.

И дело, скорее всего, не в том, что на рынок вышло много новых жилых комплексов. Доля объектов, которые еще не выставлены на продажу, почти не меняется и сохраняется на уровне 25-30%. К тому же количество непроданного строящегося жилья растет каждый месяц.

По мнению участников рынка, новостройки стали хуже продаваться из-за высоких цен.

«Стоимость квартиры в готовом доме значительно ниже, чем в строящемся, при всех аналогичных параметрах. То есть у одного и того же застройщика в одном жилом комплексе сданный объект будет стоить на 1 млн рублей дешевле, чем на начальной стадии строительства. Соответственно количество нераспроданных дорогих квартир будет увеличиваться», – считает Анастасия Гизатова.

Вторичное жилье: скидки и предложения от инвесторов

В ноябре Росреестр зафиксировал некоторое снижение спроса на рынке жилья. В Казани в прошлом месяце было заключено 2567 сделок купли-продажи на жилые помещения, и это почти на 20% меньше, чем в октябре (3020). Правда, эксперты отмечают, что в октябре высокий спрос был обусловлен тем, что многие казанцы уезжали и в спешке продавали квартиры.

По сравнению с прошлым годом в ноябре 2022-го спрос упал почти в 2,5 раза. Однако не будем забывать, что в 2020-2021 гг. вторичку можно было купить в ипотеку по максимально низким ставкам. Если же мы возьмем статистику Росреестра за последние 8 лет, то обнаружим, что сейчас спрос начал возвращаться на доажиотажный уровень, рынок начал остывать.

«На вторичном рынке появляются объекты, которые нужно быстро продать. Если объект интересный, он долго не задерживается. Если аналогичных объектов много, чтобы продать квартиру быстрее, нужно скидывать цену. Какие-то объекты продаются с торгом 100-200 тысяч рублей, иногда скидка достигает 5-7% от стоимости. Предложений постепенно становится больше. Переуступок стало много, потому что цена по ряду новостроек не растет, и люди выставляют их на продажу. Видимо, у них есть другие планы по инвестированию этой суммы. Они понимают, что цена не растет, и пытаются переложить деньги в другой актив», – говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

«Семейная ипотека» заменит льготную?

Начнем с главных новостей, которые касаются ипотеки.

1. Льготная ипотека продлена сразу на полтора года (до 1 июля 2024 года).
2. Ставка по льготной ипотеке на новостройки выросла до 8% годовых.
3. «Семейную ипотеку» со ставкой до 6% может получить семья, в которой есть два ребенка до 18 лет.
4. Центробанк хочет запретить «ипотеку от застройщиков» с супернизкими ставками. Но пока ограничения ввел только Сбербанк. Он не будет выдавать ипотеку со ставкой ниже 3%.

Этих мер достаточно, чтобы удержать жилищный рынок от резкого обрушения. Но спрос и цены уже не будут расти прежними темпами – о рекордах прошлых лет можно забыть.

Участники рынка считают, что программа «Семейной ипотеки» станет более популярной, так как она стала доступна большему количеству покупателей.

«Можно ожидать небольшого роста в начале следующего года – стимулом для этого станет расширенная семейная ипотека, теперь ею смогут воспользоваться гораздо больше семей с детьми. На мой взгляд, этот инструмент станет по-настоящему рабочим, если лимиты семейной ипотеки в городах-миллионниках увеличить с 6 до 10-12 млн рублей. Тогда она действительно станет помощником в приобретении жилья для семьи с детьми», – считает Наиль Галеев.

Важно, что по «Семейной ипотеке» квартиру можно купить не только у девелоперов, но и у физлиц.

«В следующем году будет много сделок по переуступке прав требований. «Семейная ипотека» распространяется не только на квартиры от застройщиков, но и на уступку. Семей с детьми до 18 лет много. Логичнее покупать квартиру со сниженной ставкой у инвестора, нежели у застройщика на 500 тысяч – 1 млн рублей дороже», – говорит Анастасия Гизатова.

По мнению Руслана Хабибрахманова, спрос на новостройки в 2023 году будет зависеть от того, какое решение будет принято по ипотеке от застройщиков с околонулевыми ставками.

«ЦБ начал пристально следить за субставками, а они являются основным драйвером продаж новостроек. Эти субсидированные ставки позволяли не ронять цену. Когда ставка близка к нулю, покупатель фактически берет квартиру в рассрочку и не платит проценты. Но если квартира стоит 5 млн рублей, он купит ее за 7 млн рублей, и залог будет на 7 млн. Если через год заемщик не сможет платить, то и продать квартиру за 7 млн рублей он уже не сможет. Это раздувание пузыря, и это сильно беспокоит ЦБ», – отмечает Руслан Хабибрахманов.