Ипотека дорожает, Москва обещает субсидии: куда движется рынок «вторички» Татарстана

Ипотеку на «вторичку» могут субсидировать

Правительство РФ планирует разработать механизм для поддержки ипотеки на вторичное жилье. Об этом заявил вице-премьер России Марат Хуснуллин.

«Анализ прошедших двух лет четко показал, что люди улучшают жилищные условия, продавая свое старое жилье. А когда нет возможности продать на вторичном рынке, когда дорогая ипотека, соответственно, на первичном рынке идет задержка», – сказал Хуснуллин на правительственном часе в Совете Федерации.

По его словам, уже в ближайшее время вопрос будет обсуждаться на уровне Председателя Правительства и, возможно, Президента России. Меры поддержки для ипотеки чиновники хотят разработать до конца года. Кроме того, расширят льготное кредитование для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

А надо ли субсидировать?

Отметим, что до сих пор власти ни разу не субсидировали ипотеку на вторичное жилье. Хотя об этом говорили не раз – и в кризисном 2015-м году, и весной 2022-го.

Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова обращает внимание на то, что вице-премьер в своем выступлении сделал акцент на том, что граждане не могут продать вторичку, чтобы взять ипотеку на новостройку. По ее мнению, Правительство может субсидировать ипотеку на вторичку с оговорками – например, только если продавец в последующем купит новостройку.

«Но проконтролировать это будет сложно. Если таких рамок не будет, то это будет отличная программа», – считает Гизатова.

Однако эксперты предупреждают, что субсидирование ипотеки на вторичное жилье может привести к непредсказуемым результатам.

«Этот сегмент продолжает развиваться в рыночных условиях, и в этом его сила и устойчивость. Неуклюжие попытки искусственно стимулировать спрос могут привести к быстрому искажению рыночного баланса. Вторичный рынок, в отличие от сектора новостроек, зажат рамками существующего жилого фонда, здесь нет возможности влиять на предложение, только на спрос. Рынки и города в нашей большой стране слишком разные, а федеральные программы поддержки кредитования не имеют опции тонкой настройки стимулов. Поэтому шаблонные решения для вторичного рынка на уровне всей страны таят в себе гораздо больше рисков по сравнению с рынком новостроек», – считает руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.

Сколько стоит ипотека сейчас?

В октябре ставки по ипотеке на вторичное жилье росли. И ключевая ставка тут ни при чем: Центробанк в сентябре снизил ее до 7,5%, а затем сохранил на том же уровне. Банки ориентируются не только на ставку рефинансирования, но и на свои риски.

Рассмотрим подробнее, как изменились ипотечные ставки за последний месяц. Таблицу мы составили на основе данных «ДОМ.РФ».

Сбербанк и ВТБ подняли ставку на 0,5%, «ДОМ.РФ», «Газпромбанк», «Промсвязьбанк» – на 0,8%.

Как видите, ставки сохранили только «Альфа-Банк» (11,19%), «Совкомбанк» (12,24%) и РНКБ (9,40%). Правда, у «Альфа-Банка» и «Совкомбанка» ставки месяц назад были выше, чем у большинства других банков.

Средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье за месяц увеличилась почти на 0,7%.

Ипотека на новостройки: субсидии заканчиваются?

Государство и застройщики субсидируют ипотеку на первичку, поэтому не будем подробно рассматривать рыночные предложения.

Вот на таких условиях можно получить льготную ипотеку на новостройки.

Конечно, главная программа, которая поддерживает рынок новостроек, – льготная ипотека со ставкой до 7%. Ее может получить любой гражданин РФ без всяких ограничений. Программа действует до конца этого года. Однако некоторые банки уже почти исчерпали выделенные средства. Например, «Росбанк» уже перестал принимать заявки. «Райффайзенбанк» исчерпал лимит на 99%, РНКБ – на 94%, Банк «Санкт-Петербург» и «Ак Барс» Банк – на 90%.

Впрочем, Сбербанк и ВТБ вряд ли остановят выдачу льготных ипотек. Именно они получили львиную долю денег по программе льготной ипотеки. Сбербанк на данный момент израсходовал 73% средств по госпрограмме, ВТБ – 66%.

А хватит ли денег на субсидирование льготной ипотеки в следующем году? В Стратегии развития до 2030 года, которую Минстрой России утвердил на прошлой неделе, указано, что льготные программы будут продлеваться, если снизится спрос. Пока нет никаких причин для того, чтобы спрос на жилье безудержно рос.

Сколько стоит ипотека на частный дом?

Ипотеку на частный дом можно получить примерно на тех же условиях, что и при покупке квартиры на вторичном рынке. Отметим, что несколько лет назад банки не так охотно выдавали кредит на дом.

Вот условия, которые предлагают крупные российские банки.

На строительство жилого дома ипотеку выдают лишь несколько банков. Зато условия неплохие. У Сбербанка, например, условия даже чуть выгоднее, чем при покупке готового дома.

Напомним, с этого года действует госпрограмма, по которой частный дом можно построить по льготной ипотеке своими силами – без привлечения аккредитованных подрядчиков. Заемщик получает деньги траншами, сам покупает стройматериалы, нанимает рабочих и отчитывается на каждом этапе о готовности дома. Ставка – до 7%.

Сможет ли льготная ипотека на вторичку спасти рынок?

Анастасия Гизатова указывает на то, что высокие ставки по ипотеке не главная причина, по которой упал спрос на жилье.

«Спад на ипотеку вызван не ставками или, например, неправильной работой застройщиков, а геополитическими проблемами, нестабильностью. Квартиры – последнее, о чем будут думать россияне», – говорит Гизатова.

Эксперт отмечает, что многие отказываются от новостроек не потому, что не могут продать вторичку, а потому, что считают стоимость квадратного метра на первичном рынке необоснованно завышенной. А причиной роста цен в последние годы стала льготная ипотека на новостройки.