Разобрать по «полукамушку»: Зеленодольск распродает инвесторам квартал рубежа XIX-XX вв.

Почем «полукамушек» для инвестора?

Квартал «Полукамушки» – это историческая жилая застройка города Зеленодольска, 26 домов, построенных в 1897-1902 годах Волго-Вишерским франко-русским акционерным обществом для инженеров французского сталелитейного завода.

Изначально дома были одноэтажными каменными, но завод так и не запустили, заморозили еще при царской России, инженеры разъехались, а уже в советское время, в 1932 году, дома надстроили вторым деревянным этажом – ради уплотнения жилой застройки. Отсюда и пошло название – «полукамушки», то есть наполовину каменные (наполовину деревянные). Со временем появились у этих домов и дощатые пристрои. Наследником того французского сталелитейного завода, по словам краеведа Георгия Мюллера, можно считать современный завод «Позис», а жилой квартал, построенный в начале ХХ века, как говорят, «без удобств», безнадежно устарел спустя столетие.

С 2013 года, с началом программы по расселению этого квартала как аварийного жилья, стартовала и кампания по сохранению этого исторического «пазла» современного уже Зеленодольска. Который, к слову, в этом году отметит 90 лет в статусе города. В 2016 году Президент РТ Рустам Минниханов утвердил концепцию «новой жизни» для «Полукамушков». Она предполагала, что 18 из 26 домов будут реализованы с аукциона инвесторам.

Эти 18 изначально исторически многоквартирных домов в 2017 году были признаны исторически ценными объектами, к тому же расположенными в границах достопримечательного места. Сносу они не подлежат – только капитальному ремонту и реконструкции. До старта программы расселения ветхого жилья здесь проживали 269 человек, их город переселил в современные дома, построенные в Зеленодольском районе Госжилфондом Татарстана.

Два дома из восемнадцати уже проданы с аукциона. Первый в ноябре прошлого года за 604,7 тыс. рублей купил Роман Арефьев. Сейчас дом по улице Красный Переулок, 16 практически готов к размещению в нем новой функции. Как сообщил глава Зеленодольского района Михаил Афанасьев, собственник планирует организовать здесь детский развивающий центр и офисы.

Второй дом в «Полукамушках», соседний, по улице Красный Переулок, 14, купил в январе за 1,2 млн рублей Сергей Казарин. За «полукамушек», рассказал он «Татар-информу», торговались три претендента, но победил все же он – частное лицо, но недалекий от строительства человек. Сначала ждал весны, чтобы полностью сошел снег, на днях с помощью трактора начал уборку территории горевшего за время ожидания инвестора дома.

«Мне понравился вариант приспособления зданий – концепция предусматривала здесь организацию хостела-гостиницы. Уже разработан исходный эскизный проект, но он будет дорабатываться под внешний вид фасада здания исторической постройки. Сейчас, конечно, дом в аварийном состоянии. После завершения работ первый этаж останется в том варианте, как есть, а на некапитальные пристрои я хочу получить разрешение на демонтаж и сделать их капитальными. Идет разработка планировки 1-го и 2-го этажей – чтобы гостям было комфортно было пребывать, отдыхать в Преображенском здании. Приступить к ремонтным работам второго этажа планирую со следующей недели. Какую-то часть работ, возможно, выполню сам, для части может потребоваться подрядчик», – рассказал о планах капитального ремонта исторического дома Казарин.

В июне, анонсировал глава Зеленодольского района, стартует масштабный открытый аукцион по продаже еще 16 домов исторического квартала «Полукамушки». С 16-го по 20-е число город планирует распродать их инвесторам по цене около 1,1 млн рублей. Собственникам предстоит не просто воссоздать их в историческом облике, но еще и в соответствии с утвержденной в 2016 году общей концепцией ревитализации этого достопримечательного места.

Сердце 90-летнего города-юбиляра

«Для Зеленодольска ”Полукамушки” – это сердце нашего города, отсюда город начинался. В этом году исполняется 90 лет с момента присвоения Зеленодольску статуса города. Мы понимаем, что ”Полукамушки” – территория многострадальная, но самое главное – что она сохранена. Спасибо нашим предшественникам за то, что сохранили это наследие и здесь не появились многоэтажки. Что-то утеряно, да, но сам квартал сохранен. Особенно важно, что люди сами желали сохранить этот исторический квартал – активность шла изнутри, она шла от патриотов города. Пусть иногда это были не совсем удобные люди – были разные формы подачи, в том числе и критические. Первые дома уже реализованы с торгов собственникам. Да, это будет бизнес, но люди, идущие на такой бизнес, особенные – люди, которым интересна история, которые хотят развивать территорию именно так, как предусматривает концепция», – сказал Афанасьев.

Глава района поблагодарил историка-краеведа, руководителя районного отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Георгия Мюллера, который первым еще в 2013 году поднял тему сохранения исторической застройки «Полукамушки» в Зеленодольске, собрал и опубликовал об этих строениях подробнейшую историческую справку. Это стало толчком ко вниманию СМИ к этому историческому кварталу и активности самих зеленодольцев к спасению застройки.

Восемнадцать домов из 26, напомним, расселили по Программе ветхого жилья и планируют реализовать с торгов инвесторам. Но восемь жилых домов по первой линии основательно обновили за счет республиканского бюджета. Представленная в 2016 году Президенту РТ концепция предполагала сохранить и капитально отремонтировать их, сохранив исходную жилую функцию, оборудовать в них современные санузлы и проложить в исторический квартал коммуникации. На это потребовалось почти 182 млн рублей. Временно отселенные по родственникам и в резервный жилой фонд города 118 жильцов вернулись в свои обновленные, но по-прежнему исторические дома в августе 2020 года.

Благодаря продаже других 18 домов «Полукамушков» инвесторам исторический квартал в центре Зеленодольска планируют преобразовать в общественно активный многофункциональный городской кластер с прогулочными пешеходными дорожками и фонтанами и множеством полезных и востребованных горожанами услуг. По словам главы Зеленодольского района Михаила Афанасьева, в интересах самих предпринимателей реализовывать в приобретаемых домах свои проекты как можно быстрее. Так что, по его предположению, уже к концу года в историческом квартале можно будет видеть «в основном завершенные проекты», даже из тех, что только в июне планируется выставить на торги. А в целом квартал, надеется Афанасьев, полностью преобразится года через два-три.

«Мы бы очень этого хотели. И мы видим здесь в большей степени индустрию развлечений, многофункциональный сектор. Право и интересы собственника будем соблюдать в любом случае. Мы видим здесь общественное пространство, где в одном месте будет располагаться всё, что нужно горожанам, – бульвар, точки питания, места, связанные с гостеприимством (гостиницы, хостел), офисы. Очень важно, чтобы каждый дом приобрел своего собственника. Важно, чтобы это были те люди, кому это интересно. И такие люди есть», – похвастал Михаил Афанасьев, отметив, что один из интересантов из Ростова-на-Дону.

Новая жизнь, или Концепция ревитализации исторического квартала

Вариантов вдохнуть новую жизнь в историческую застройку Зеленодольска было несколько. В 2016 году Президенту РТ представляли три достаточно полярных варианта. По одному весь квартал полностью должен был быть выселен и реконструирован в торговые ряды в существующих исторических зданиях, но со стеклянной крышей-навесом. По другому весь квартал теоретически можно было оставить жилым, проведя капитальный ремонт всех домов. Но это требовало колоссальных вложений республиканского бюджета и было трудно реализуемо в связи с разными формами собственности домов в то время. Мягкая ревитализация с сохранением части домов жилыми, а части приспосабливаемыми под бизнес-нужды показалась наиболее уместной и была утверждена.

«Третий вариант был сочтен оптимальным: это сохранение структуры всех имеющихся зданий, незначительное увеличение их площади за счет террас – это дает дополнительные коммерческие площади, что важно в случае необходимости привлечь инвесторов. Здесь предполагалось также разместить городской ЗАГС, пекарню, баню – этих сервисов на тот момент не хватало. Запрос на баню казался мне особенно удивительным. А жители говорили, что им приходилось ездить в хорошую баню в Волжск. Перенесение ЗАГСа в красивое место в центре было встречено с одобрением. И уже через 2-3 месяца мне стали поступать визитки бизнесменов с готовностью выступать партнерами по проведению сетей в этом квартале. Сейчас на торги будут выставлены 16 объектов – для тех, кто уже имеет некий капитал, кто состоялся и хочет оставить наследие. Зеленодольск – промышленный город с сильной заводской культурой, но это и родина многих поэтов и художников. Так что Зеленодольск может показать пример не только слободской жизни, но и города, в котором есть культура ходить на выставки, пить кофе в кофейнях. Сейчас от одной четверти до трети жителей Зеленодольска ездят в Казань гулять, учиться, работать. Хочется, чтобы эти деньги оставались здесь, в Зеленодольске. И это возможно», – отметила социолог и автор разработки концепции «Полукамушков» 2016 года Марья Леонтьева.

Помощник Президента РТ Олеся Балтусова отметила, что именно сейчас, когда появились первые реальные инвесторы и взялись за преображение первых домов исторического квартала, хочется и нужно говорить о том, как, для чего реализуются эти объекты с торгов, какими функциями их наделяет современная концепция.

«Важно говорить именно сегодня, что эта концепция состоялась, именно сегодня. На защите в 2016 году здесь же, в “Полукамушках”, мы представляли три варианта концепции Президенту РТ Рустаму Минниханову. Выслушав доклад, который был очень поддержан зеленодольцами, Президент РТ одобрил второй вариант. И именно этот же вариант поддерживали сами жители. С 2017 года весь квартал получил статус достопримечательного места: скатность окон, наличники, палисадники, размещение пешеходных связей – все это здесь уникально и подлежит сохранению. А мы за эти почти 10 лет с первой заметки Георгия Мюллера делали поступательные шаги по ревитализации этого квартала», – подчеркнула Олеся Балтусова.