«Продать дешево нет смысла»: кто претендует на застройку «Серебряного бора» в Казани

Фонд за счет продажи первого участка до сих пор рассчитывается с вкладчиками Татфондбанка

По информации «Татар-информа», к земле в «Серебряном бору» (другое название – «Экорайон») проявил интерес федеральный девелопер – компания «Баркли». Компанию заинтересовал участок площадью около 10 га из 760, принадлежащих Республиканскому фонду поддержки (РФП).

Напомним, земля находится в Аракчино. Территория когда-то принадлежала военным, но за ненадобностью федеральные власти отдали землю Татарстану. Правительство РТ передало ее РФП для оказания помощи пострадавшим от банкротства Татфондбанка.

Фонд провел комплексный градостроительный и финансовый анализ, работу по снятию ограничений, которые мешали начать застройку. Чтобы не затягивать расчеты с вкладчиками, РФП пять лет назад уже заключил долгосрочную сделку по продаже одного участка. Сумма получилась немалой – на эти средства фонд до сих пор ведет выплаты. И на сегодня, как уже сообщалось, РФП выплатил около 2,6 млрд рублей.

Мастер-план района был выбран в ходе международного конкурса – его предложил консорциум во главе с британской Knight Frank. Концепция стала основой для проекта планировки. Мэрия Казани в прошлом году утвердила проект планировки.

Жителями «Серебряного бора» смогут стать до 30 тыс. человек

По проекту планировки территория разделена на две зоны с условными названиями «Экорайон» и «Военный городок-32».

Под проект «Экорайона» отведено 723 га. Планируется, что многоквартирная жилая застройка займет 77,1 га, будет построено около 90 домов высотой в 6-10 этажей. Жилая площадь составит 466 тыс. квадратных метров.

Частное жилье займет 163,7 га. Как ожидается, будет построено 616 индивидуальных домов общей площадью 116,2 тыс. квадратных метров.

Социальная инфраструктура будет состоять из трех школ на 1,5 тыс. мест каждая, четырех детских садов на 340 мест, двух – на 220 мест и двух на 50. Площадь парковых и зеленых территорий составит 305 га.

Проект «Военный городок-32» займет площадь в 40,5 га. Здесь планируется построить жилье общей площадью 240 тыс. кв. метров, высотность домов – 6-10 этажей. В микрорайоне также планируется строительство школы на 1,5 тыс. мест и детского сада на 340 мест.

Новыми жителями «Экорайона», как ожидается, станут 17,5 тыс. человек, «Военного городка-32» – 10,8 тыс. человек. То есть суммарно проект рассчитан на проживание более 28 тыс. человек.

К району примыкает железная дорога, по которой курсируют электрички до центра города. Строится дорога-дублер Горьковского шоссе, которая пройдет вблизи «Серебряного бора».

Девелопер был готов заплатить за тысячу соток 1 млрд рублей

В прошлом году РФП нашел потенциального застройщика – это компания «Баркли», которая возводит элитную недвижимость в Москве. С председателем правления корпорации «Баркли» Леонидом Казинцом встречался даже Раис Татарстана Рустам Минниханов, чтобы «обсудить перспективы сотрудничества в строительной сфере».

«Мы сотрудничали с “Баркли”, вели переговоры по поводу возможной покупки земельного участка в Аракчино. Тогда речь шла о 10 га земли на сумму около 1 млрд рублей. Но по ряду причин это не привело к заключению сделки и инвестор временно приостановил участие в проекте. Должен признать, что предполагаемая сумма была бы дополнительной и очень ощутимой поддержкой для заявителей фонда», – подтвердил «Татар-информу» директор РФП Рустем Ибрагимов.

По его словам, сотрудничество с «Баркли» не прошло впустую, и результатом стал разработанный компанией детальный проект застройки первой очереди территории «Экорайон». Проект одобрило Управление архитектуры Казани.

В основе концепции застройки – экологическая составляющая: сохранение природного ландшафта и максимального количества деревьев на участке. В основе композиции лес с полянами. «Группы жилых домов с подземными паркингами размещены по максимальной возможности на полянах, связанные между собой экотропой. С учетом растущих на участке сосен “башенный” тип жилой застройки предпочтительнее, повторяющий особенности стволов деревьев», – говорится в концепции.

Планировалось построить 20 жилых башен высотой 6-8-10 этажей. «На первом этаже располагаются просторные вестибюли, а также квартиры-виллы со своим палисадником. На верхних этажах квартиры с возможностью установить камин», – писали проектировщики.

Проект рассчитан на 2,8 тыс. жителей. Всего планировалось построить более 1 тыс. квартир общей площадью 84,6 тыс. кв. метров. В квартале предусмотрена школа на 1,5 тыс. учащихся со встроенным объектом дополнительного образования на 200 мест и детский сад на 340 мест.

Фонд ведет переговоры с пулом инвесторов

«Баркли» решила сосредоточиться на других проектах и передала фонду свои наработки – их могут использовать другие застройщики. И, как отмечают в РФП, на участки есть еще несколько претендентов. Ведь после работы, проделанной фондом для капитализации, привлекательность участка возросла в разы.

«Наша команда в постоянном поиске новых возможных инвесторов. Сейчас ведутся переговоры с определенным количеством застройщиков, которые интересуются участком. У нас даже был опыт взаимодействия с Aldar Properties. Это строительная, управляющая и инвестиционная компания со штаб-квартирой в Абу-Даби (Объединенные Арабские Эмираты). Не буду преждевременно раскрывать все детали и рассказывать, на каком этапе наше сотрудничество: в строительном бизнесе часто так бывает, что не каждое взаимодействие приводит к заключению сделки», – сказал Ибрагимов.

По информации «Татар-информа», интерес проявляют как федеральные, так и местные застройщики. В их числе Glorax, Финансово-строительная корпорация «Лидер» (ФСК) и группа компаний «Новастрой».

«Нас привлекает, прежде всего, экология этого места»

В федеральной девелоперской компании Glorax агентству «Татар-информ» подтвердили, что компания «находится в активной стадии переговоров по участию в развитии территории “Экорайона”». «На сегодняшний день компания присутствует в пяти регионах Российской Федерации, и Республика Татарстан является стратегическим регионом в дальнейшем развитии компании», – отметил вице-президент по инвестициям Дмитрий Алмакаев.

Финансово-строительная корпорация «Лидер» также сообщила об интересе к проекту. «”ФСК Регион”, входящая в структуру одного из крупнейших федеральных девелоперов – группы компаний ФСК, высоко оценивает перспективы в развитии проекта и уже рассматривает несколько земельных участков под жилую застройку в разных сегментах недвижимости», – сказал представитель компании.

Еще один потенциальный инвестор ­– группа «Новастрой». Она тоже рассматривает возможность выкупа земельного участка под строительство многоквартирных домов в «Экорайоне».

«Нас привлекают, прежде всего, экология этого места в сочетании с высокой транспортной доступностью относительно центра города. При этом разработка концепции застройки требует включения и строительства всей необходимой для жизни социальной инфраструктуры: детских садов, школ, спортивных объектов», – пояснили в компании.

Пока девелопер не определился с выбором конкретного участка. Однако в связи с необходимостью строительства социальной инфраструктуры рассматривает площадь от 10 га и более, чтобы разместить в пешей доступности «всё, что нужно для жизни современных семей».

Так как переговоры еще ведутся, сроки сделки и ее стоимость в компании не называют. К проектированию компания также не приступала, однако разработала свою концепцию.

«Мы как девелопер видим в этой локации переменную этажность и не более восьми этажей, максимальное использование существующего озеленения для благоустройства будущего жилого комплекса. Жилые здания предполагается разделить на несколько типов, разнообразив структуру района. Такая застройка и локация соответствует классу комфорт, но нам всегда хочется немного превзойти ожидания потребителей, поэтому в нашем видении есть такие атрибуты бизнес-класса, как увеличенное остекление, натуральные материалы в отделке фасада, квартиры с террасами и палисадниками. Школы и детские сады соединены между собой в единую сеть, с использованием пешеходных связей», – подчеркнули в ГК «Новастрой».

Застройку сдерживает отсутствие коммуникаций

Быстрое освоение участка застройщиками тормозит отсутствие инженерной инфраструктуры, говорят они.

Рустем Ибрагимов согласен, что вопрос прокладки сетей на участке наиболее острый. «Пока их на участке нет. И это является для инвесторов, которые всерьез заинтересованы в покупке, сдерживающим фактором. Продать дешево без сетей тоже нет смысла, так как средства направляются на социальные нужды», – отметил он.

Как правило, после получения земли в собственность девелоперы реализуют проекты в течение 1,5-2 лет.

По словам руководителя фонда, в проекте планировки территории были определены необходимые для реализации проекта нагрузки, объекты инфраструктуры и точки подключения инженерных сетей. Отдельно будет разработан проект внеплощадочной инфраструктуры.

«Для оптимизации сроков его реализации и минимизации, а в идеальном стечении обстоятельств – исключения внесений изменений, в настоящий момент техническое задание тщательно прорабатывается и согласовывается со всеми ведомствами. Понимание по финансированию данного проекта есть, техническое задание в высокой степени готовности, в ближайшее время он будет запущен в работу. Ориентировочный срок подготовки проекта – полгода», – прогнозирует Ибрагимов.

Как подвести электричество, водоснабжение и канализацию к участку, в фонде наметили. Планы, конечно, могут быть скорректированы по ходу реализации. При достаточном финансировании коммуникации можно проложить за один год. Однако больше всего вопросов по сетям газоснабжения, так как в соответствии с проектом трасса будущего газопровода проходит через особо охраняемую природную территорию (ООПТ) «Лебяжье».

«Это дополнительный сдерживающий фактор, который может отодвинуть дату ввода газопровода в эксплуатацию. Дело в том, что при изъятии территории ООПТ необходимо провести ряд действий по согласованию с республиканскими и федеральными ведомствами, а также предоставить компенсационные площади для включения в состав ООПТ. При том они сами должны обладать признаками особо охраняемых территорий», – пояснил директор фонда.

Пока в РФП намечают будущие коммуникации при содействии Минстроя РТ и в будущем не исключают обращения за помощью к властям республики за поддержкой.

«Безусловно, все понимают, что РФП – это важный социальный проект для многих жителей нашей республики. И мы благодарим за содействие и поддержку правительства, которая оказывалась в ходе нашей деятельности, в решении масштабных задач», – заметил Рустем Ибрагимов.

В целом, по мнению директора фонда, участок большой и для его полного освоения требуется еще много работы и финансовых вложений для строительства инженерных сетей, социальных объектов и обустройства дорог. И это одна из перспективных задач для фонда на этот и следующий год.

«Место перспективное, интересное и будет востребовано»

Руководитель агентства недвижимости Анастасия Гизатова:

– «Серебряный бор» – проект не менее масштабный и знаковый, чем реновация речного порта. Если же появится довольно крупный инвестор с хорошей административной поддержкой, то они могут начать хоть сейчас. Однако в части обеспечения земли коммуникациями вопрос довольно сложный.

Проект будет очень востребован – это отличная локация с учетом развития «Большого Зеленодольска» и наличия рядом природных экосистем. Я думаю, что ценник там будет равен общегородскому, возможно, немного выше.

Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев:

– Проект будет востребованным и интересным. По стоимости жилья преждевременно говорить, потому что пока непонятно, жилье какого класса будет строиться - эконом, комфорт или элитное. Но думаю, ценник будет от 150 до 250 тыс. рублей за квадратный метр.

Что касается коммуникаций, то дорогу там уже строят, и я думаю, что в ближайшие два-три года мы увидим начало реализации проекта. Время окончания будет зависеть от проекта. Тот же микрорайон «Светлая долина» строится уже лет десять. Даже немасштабный проект «Весна» тоже уже 10 лет строится, поэтому все зависит от проекта.

К сожалению, у нас не всегда то, что изначально планируют, потом реализовывают. Часто проекты кардинальным образом меняются, поэтому пока рано говорить о сроках и ценах. Можно сказать только то, что место перспективное, интересное и будет востребовано.