«Пишут, что цены на квартиры выросли. Это не так»: что ждет рынок жилья в Казани

«Рынок недвижимости показывает чудеса активности»

Первичный рынок жилья в Татарстане, о затоваренности которого и отсутствии спроса было сказано немало, наконец, вышел в плюс. Статистика Росреестра показывает, что продажи новостроек растут второй месяц подряд.

Спрос на первичном рынке недвижимости в первом полугодии уменьшился на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года: за 6 месяцев зарегистрировано 8,8 тыс. договоров в долевом участии (ДДУ). Однако если смотреть в разрезе по месяцам, то в мае и июне текущего года спрос на новостройки по сравнению с этими же месяцами прошлого года увеличился почти в 2,5 раза: 1,4 и 3,4 тыс. ДДУ соответственно.

Спрос на вторичном рынке недвижимости по итогам первого полугодия вырос – на 8,2%. На нем количество зарегистрированных сделок превысило 102,8 тыс. Большую часть роста – 20% – обеспечило именно жилье.

«Несмотря ни на что, рынок недвижимости показывает чудеса активности. За последний месяц зарегистрировано максимальное с июня 2022 года число ДДУ – 1964», – отметила в своем телеграм-канале руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Гизатова пояснила «Татар-информу», почему оживился покупательский спрос. «Во-первых, в мае совершали сделки люди, подгоняемые информацией о том, что будет ухудшение условий по ипотеке – увеличится размер первоначального взноса. Во-вторых, в июле все ждали повышения ключевой ставки. Кроме того, сказался отложенный спрос», – перечисляет она.

Еще один фактор, по мнению собеседницы «Татар-информа», заключается в том, что к июню многие объекты застройщиков перешли в более высокую степень готовности и это тоже послужило толчком для сделок. Гизатова пояснила, что цены на квартиры во многих жилых комплексах с момента старта продаж в том году и сейчас не особо поменялись. Поэтому оказалось немало тех, кто решил приобрести жилье уже на финальной стадии. Как следствие, это отразилось на статистике.

«Оживление однозначно есть»

Вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев утверждает, что оживление на рынке готового жилья однозначно есть. Он напомнил, что осенью прошлого года произошел определенный спад спроса. «Тогда стало достаточно много релокантов. Люди в целом пересмотрели свои взгляды на инвестиции – перешли в режим хранения средств», – отметил он.

По замечанию Садреева, пик падения спроса пришелся на зиму и он был достаточно ощутим как на первичном рынке недвижимости Казани, так и на вторичном. Исходя из этого цены на вторичное жилье снизились в среднем на 15% по сравнению с весной и летом 2022 года. «А вот что касается конца весны и начала лета этого года, мы ощущаем, что спрос вырос как на первичном, так и на вторичном рынке», — констатирует он.

По мнению вице-президента Гильдии риелторов РТ, востребованность готового жилья у покупателей растет по нескольким причинам. Одна причина – это смягчение условий семейной ипотеки. Сейчас программой может воспользоваться любая семья, в которой есть дети до 18 лет либо первый ребенок, рожденный после 1 января 2018 года.

«Представляете, сколько появилось возможностей у многих семей? – подчеркивает эксперт. – И это даже несмотря на то, что льготная ипотека сейчас ограничена одной выдачей: человек может воспользоваться ей на первичное жилье только один раз».

Кроме того, по словам собеседника агентства, застройщики предлагают очень много маркетинговых программ. К примеру, есть программа «траншевая ипотека» (основная оплата – после сдачи дома) со сниженной ставкой, без первоначального взноса. Банки совместно с застройщиками предлагают ипотеку от 1% годовых. Таких предложений в Казани достаточно. Есть большие жилые комплексы, где покупку квартир предлагают на таких условиях. Все эти программы сейчас активно используются. «И даже те, кто не думал о покупке квартиры, обращаются в агентства недвижимости или к застройщику и принимают решение о покупке», — сообщил Садреев.

По его мнению, все это в совокупности и сыграло роль в том, что к лету 2023 года возник достаточно активный спрос. «Продажи уже идут активно. Вторичный рынок тоже показывает хороший результат. Люди покупают не только строящееся жилье. У кого-то есть желание купить квартиру с ремонтом. Цены на “вторичке” уже не снижаются, они стабильные. И спрос примерно равен предложению», — рассказал он.

«Рынок начинает возвращаться в нормальное состояние»

Вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев убежден, что 2021 и 2022 годы нельзя брать для сравнения. Первый, по его словам, был «ажиотажный»: тогда было проведено очень много сделок. А 2022 год в связи с известными событиями, наоборот, стал провальным. В этой связи сравнения, по его словам, уместны лишь с 2020 годом.

«Если январь и февраль в плане сделок на рынке недвижимости были мертвыми месяцами, то начиная с апреля рынок начал возвращаться в нормальное состояние. Я не говорю, что есть какой-то ажиотаж. Его нет. Но, по крайней мере, после кризиса 2022 года отрасль приходит в себя, — анализирует он. — Падение количества сделок на первичном рынке тогда было огромным: в 8-9 раз хуже стандартного».

Сейчас, по его словам, в первую очередь растет спрос и стоимость загородной недвижимости: «Далее идет “вторичка”, первичный рынок недвижимости тоже начинает “оживать”. Но цены и там, и там “стоят”». Савельев обратил внимание на то, что многие агрегаторы написали в своей аналитике, что цены выросли. В действительности, говорит он, это не так. Статистика исказилась из-за двух факторов.

«Первый фактор: в этом полугодии стартовало несколько жилых комплексов премиум-класса. Ценник там однозначно выше. Он и “испортил” общую картину. Второй фактор: на рынке есть ипотечные продукты по низкой ставке. Квартиру в новостройке можно купить по ставке 3-4%, но при этом стоимость квадратного метра выше. Получается, что это ипотека, субсидируемая не за счет государства, а за счет покупателя. И в результате в статистику попадают объекты по завышенным ценам», — пояснил он.

Собеседник «Татар-информа» считает, что в прошлом году произошло завуалированное падение стоимости жилья. В том смысле, что цена квадратного метра не снижалась, но были различные акции, скидки, подарки от застройщиков. На вторичном рынке цены в прошлом году снижались, но «как в апреле или даже феврале этого года замерли, так и по сей день находятся на этой отметке».

По данным «Циан. Аналитики», средняя цена за квадратный метр на первичном рынке недвижимости в Казани составляет 179 тыс. рублей. Она на 22% превышает стоимость «квадрата» на вторичном рынке, которая составляет 147,1 тыс. рублей. Самые дорогие квартиры на первичном рынке находятся в Вахитовском и Ново-Савиновском районах Казани и стоят более 200 тыс. рублей за квадратный метр.

Андрей Савельев отметил, что прогнозировал бы, что оживление продолжится. Июнь-июль — это отпускные, чаще всего неактивные месяцы. Но в этом году все иначе. Плюс в сентябре всегда повышается спрос. Эта тенденция могла бы продолжиться. «Но 21 июля совет директоров Банка России повысил ключевую ставку с 7,5 до 8,5% годовых. Это негативно отразится на стоимости ипотечного кредита на вторичном рынке. Возможно замедление роста спроса. Скорее всего, август будет менее активным в плане продаж, чем июль-июнь», — не исключил он.

Анастасия Гизатова также прогнозирует ухудшение ипотечных условий на «вторичку». Тем же, кто одобрил ипотеку на «старых» условиях, она посоветовала поторопиться с покупкой жилья. В то же время, полагает эксперт, ипотечные условия по новостройкам станут более интересными по сравнению с тем же вторичным рынком.

«Застройщики ни в коем случае не будут ронять цены»

Впрочем, мнение по поводу оживления на первичном рынке жилья разделяют не все. К примеру, директор казанского АН «Валери» Валерий Абсалямов настроен скептически. Он склонен считать, что никаких факторов для того, чтобы покупать новые квартиры, нет: «У людей нет денег, их благосостояние не улучшилось».

«Один-два месяца, может быть, и был какой-то всплеск, — допустил он. — Люди, имеющие сбережения, решили из-за роста курса доллара вложить сбережения в недвижимость. То есть кто-то психологически не выдержал, метнулся покупать, пусть и дорогие, квартиры. Это тут же отразилось на статистике».

Абсалямов рассказал «Татар-информу», что кроме данных Росреестра оценивает еще и внешние факторы. «Я заметил, что идет очень большая реклама новых жилых комплексов по радио и телеканалам. Если застройщики активно рекламируют свой продукт, значит, реализация идет плохо. Реклама-то стоит бешеных денег», — поделился он своими выводами.

Эксперт считает, что в целом перспективы высокого спроса у «первички» нет. По его прогнозам, падение востребованности и, соответственно, реализации готовых квартир как по отношению к прошлому году, так и к позапрошлому продолжится до конца этого года. При этом Абсалямов убежден, что застройщики ни в коем случае «не будут ронять цены», так как стоимость готового жилья в Казани никогда не дешевеет. «На моей памяти такого, по крайней мере, не было, — констатирует риелтор. — Были бонусы, подарки — например, парковка или кухонный гарнитур покупателю квартиры, но реально цены, чтобы сегодня квадратный метр стоил столько-то, а с завтрашнего дня уже меньше, так никто не снижал».

К тому же собеседник «Татар-информа» заметил, что застройщикам нынешний год даже при плохой реализации готового жилья будет пережить достаточно просто. «Они за 3-4 предыдущих года столько “жирка” набрали, что могут расслабиться. Конечно, работать и продавать квартиры надо, но никакого страха в связи с низким темпом продаж у них нет. Средств им пока хватит. Они могут еще подождать своего покупателя», — говорит он.

Абсалямов напомнил тенденцию: потенциальные покупатели квартир в новостройках из-за того, что их стоимость «зашкаливает», уже переориентировались на вторичное жилье и земельные участки: «Многие предпочитают вместо покупки новой однокомнатной квартиры за 8 млн рублей купить землю и построить на ней дом».