Не время дешевой ипотеки: рынок Казани в ожидании снижения цен на недвижимость

Участники рынка говорят, что спрос не удастся удержать никакими акциями. Часть потенциальных заемщиков мобилизуются, поэтому не берут ипотеку. Плюс таких клиентов отсекают банки. Подробности – в материале «Татар-информа».

Почему ипотека не подешевела?

Прошло уже почти две недели с тех пор, как Центробанк России снизил ставку рефинансирования с 8% до 7,5%. Однако до сих пор ни один крупный банк не ответил уменьшением ставок по ипотеке.

Хотя в последние месяцы банки реагировали на снижение ключевой ставки молниеносно: уже через час Сбербанк и ВТБ дружно объявляли, что ипотека подешевела. В первую очередь снижение касалось, конечно, ипотеки на вторичку. На новостройки каждый желающий и так может получить льготную ипотеку со ставкой до 7%.

«На предыдущих этапах банки следовали не только вслед за решением ЦБ РФ, но и закладывали в корректировку ставок по ипотеке ожидания дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики. После последней корректировки этих ожиданий уже не было», – объясняет руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.

Действительно, глава ЦБ Эльвира Набиуллина на последнем заседании регулятора отметила, что «цикл снижения ставки, скорее всего, близок к завершению». Таким образом, регулятор дал сигнал, что в ближайшей перспективе ипотека дешеветь не будет.

Примечательно, что пока ни один банк не изменил условия по ипотеке. По данным аналитиков «ДОМ.РФ», на 23 сентября средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичное жилье составляла 10,19%, на первичное – 10,06%. За неделю вообще ничего не изменилось.

Как еще Центробанк ограничил ипотеку?

Во-первых, регулятор вводит ограничения для ипотеки с низким первоначальным взносом – менее 10% от стоимости недвижимости.

Ограничения будут действовать с 1 декабря. Но банки уже начали закрывать программы с низкой первоначалкой. Например, «Промсвязьбанк»  с 22 сентября не выдает ипотеку без первоначального взноса и не будет субсидировать ставки ниже 1%.

Во-вторых, Центробанк пригрозил застройщикам, которые предлагают ипотеку со сниженной ставкой – от 0,1% на весь срок кредитования.

«Сейчас многие, может быть, видят действительно очень низкие ставки, даже близкие к нулю, по так называемой ипотеке от застройщиков. Но хотела бы предостеречь: это только маркетинговый ход, и очень часто он связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости», – сказала Эльвира Набиуллина на заседании ЦБ.

Поясним, что если вы покупаете новостройку по ипотеке со ставкой 0,1%, цена квартиры может вырасти до 30%, то есть на несколько миллионов рублей.

Набиуллина отметила, что Центробанк «будет принимать меры» и бороться с маркетинговыми ставками, но какие именно – не пояснила. Регулятор боится, что на рынке образуется ипотечный пузырь, когда покупатели наберут кредиты и не смогут их платить.

Всего, по данным минстроевского портала «нашдом.рф», россияне задолжали по ипотеке около 13 трлн рублей. Правда, доля просроченной задолженности пока минимальна – 0,4%. В Татарстане она еще ниже – 0,3% при общей задолженности в 381 млрд рублей. Но в условиях экономической турбулентности опасения регулятора понятны.

Сельская ипотека – всё?

«Сбербанк» приостановил выдачу «Сельской ипотеки». С ее помощью можно купить или построить дом на селе или в пригороде в кредит со ставкой до 3% годовых.

В «Сбербанке» пояснили, что перестали выдавать «Сельскую ипотеку» из-за высокого спроса – лимит средств, которое государство выделило банку на программу, исчерпался. Как сообщают в «Сбере», с 15 сентября банк выдал «Сельских ипотек» на 20 млрд рублей.

Субсидированную ипотеку на дом все еще можно получить в «Россельхозбанке». Он считается основным оператором программы.

«Цены будут снижаться»

Правда, акции и программы сейчас вряд ли смогут поддержать спрос на ипотеку. По словам директора агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, покупателей становится меньше. Основная часть платежеспособных заемщиков – мужчины. Одни из них мобилизуются, другие скрываются от призыва. Банки тоже пытаются обезопасить себя. Некоторые из них отказываются страховать титул клиентам, которые подлежат мобилизации, или не принимают заявки от таких заемщиков.

«Первым пострадавшим будет первичный рынок. Особенно просядет спрос на объекты, которые будут вводиться в 2023-2024 годах. Очень туманна перспектива платить ипотеку за объект, который может быть не сдан или сдан со срывом сроков, построен из других материалов. Мы не можем прогнозировать, какие проблемы могут возникнуть у застройщиков», – говорит Анастасия Гизатова.

Эксперт отмечает, что массового сброса имущества нет. Но многие отказываются от сделок.

«Никакие акции не заманят. Цены будут снижаться», – прогнозирует Гизатова.