«Моральный порог уже достигнут»: как ключевая ставка загнала «вторичку» в тупик
Спрос на недвижимость у татарстанцев в октябре стал падать, особенно это коснулось вторичного жилья. Повышение ставок по ипотеке сделало «вторичку» недоступной для большинства, а эксперты заявляют об острой нехватке ликвидных объектов. Чем это обусловлено и каковы перспективы развития рынка – в материале «Татар-информа».
Спрос на «вторичку» и «первичку» в октябре снизился, только ИЖС держится на плаву
После ажиотажа на рынке недвижимости в сентябре спрос на жилье в октябре во всех его сегментах стал снижаться. На плаву продолжает держаться только ИЖС, где количество заключенных договоров купли-продажи осталось прежним – порядка 2 тысяч за месяц, сообщили в Росреестре по РТ.
Что касается вторичного рынка, здесь спрос на жилые помещения по итогам октября стал меньше почти на 10% – зарегистрировано около 9,5 тысячи договоров, а на земельные участки он упал на 6,4% – 11,5 тысячи ДКП. В общей сложности за 10 месяцев 2023 года Росреестром Татарстана зарегистрировано около 195 тысяч сделок по всем видам недвижимости, что почти на 19% больше аналогичного периода прошлого года – тогда было около 164 тысяч ДКП.
Схожая ситуация наблюдается и с «первичкой». В октябре татарстанцы заключили порядка 3,1 тысячи договоров участия в долевом строительстве, по сравнению с сентябрем это меньше на 22% – в первый месяц осени в Татарстане зафиксировали свыше 4 тысяч ДДУ.
«Даже несмотря на небольшое октябрьское снижение, показатели этого месяца почти на 30% больше показателей прошлого года: если в октябре 2022 года было зарегистрировано 18,5 тысячи договоров купли-продажи, то в октябре 2023-го – более 24 тысяч», – сообщила заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова.
«Люди видят фактическую инфляцию, поэтому новостройки с учетом низкой ставки для них самый удобный вариант»
Фото: © Михаил Захаров / «Татар-информ»
Октябрь 2023 года стал лучшим октябрем для застройщиков за всю историю рынка новостроек
По мнению риелторов, ситуация на рынке недвижимости в октябре была достаточно стабильной, спрос хотя и понизился, но не так значительно и резко. Член Совета Гильдии риелторов РТ Оксана Гусакова рассказала «Татар-информу», что свою роль здесь сыграло повышение ключевой ставки Центробанком в конце месяца и, как следствие, ставок по ипотечным кредитам. Покупатели с предодобренными ипотеками поспешили выйти на сделки, дабы не упустить возможность приобрести жилье под более низкий процент.
«Обычно у банков дается месяц в таких ситуациях, поэтому люди, у кого был отложенный спрос, поспешили реализовать это свое одобрение. В целом же спрос был хороший, можно даже сказать, прослеживался ажиотаж на рынке недвижимости. Но уже с ноября идет другая тенденция – перекос в приоритетах спроса», – прокомментировала Гусакова.
По словам члена Гильдии риелторов РТ, руководителя компании «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, октябрь 2023 года стал самым лучшим октябрем для застройщиков за всю историю рынка новостроек. Это обусловлено не только повышением ставки, но и некоторыми другими факторами.
«Запустили слухи, что будут повышены первоначальный взнос и ставка по ипотеке на новостройки, что заканчиваются лимиты. Плюс на это наложились настроения татарстанцев, что деньги обесцениваются. Люди видят фактическую инфляцию, и поэтому для них новостройки с учетом низкой ставки – это самый удобный вариант. Ниже порог вхождения, ниже ежемесячные платежи», – отметила собеседница «Татар-информа».
Оксана Гусакова добавила к словам коллеги, что в октябре в продажу вывели несколько новых жилищных комплексов и это также подхлестнуло спрос: «Сделок на первичном рынке за этот период прошло действительно очень много».
«Вторичка» с учетом повышения процентов по ипотеке стала практически неподъемной для большинства
Фото: © «Татар-информ»
В ноябре риелторы наблюдают острую нехватку ликвидной «вторички»
В ноябре рынок недвижимости показал еще большее снижение спроса на вторичное жилье. Если на «первичку» действуют различные программы субсидирования, которые позволяют приобрести ее на более выгодных условиях, то «вторичка», с учетом повышения процентов по ипотеке, стала для большинства практически неподъемной.
В августе и сентябре квартиру на вторичном рынке можно было приобрести под 12-13% годовых, в октябре – под 14,5-15%, а в ноябре эти цифры выросли еще больше. К слову, «первичку» по программе господдержки после повышения ставки можно приобрести почти под 8%, а по семейной ипотеке – максимум под 6%, говорится в анализе развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования института «Дом.рф».
«Сегодня, в конце ноября, последние одобрения у наших клиентов были под 16,9% – это покупка квартиры на вторичном рынке по договору купли-продажи. Спрос на вторичное жилье, исходя из таких высоких ставок, естественно, снижается», – прокомментировал ситуацию вице-президент Гильдии риелторов, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.
Слова коллеги подтвердила и Гусакова. Она также добавила, что на рынке вторичного жилья в ноябре наблюдается недостаток объектов. Большинство ликвидных квартир были проданы в октябре, когда шло изменение ипотечной ставки в зависимости от ключевой.
«После повышения ключевой ставки цены на недвижимость, естественно, подросли и продолжают расти до сих пор. На вторичном рынке, исходя из этого, все ликвидные квартиры сразу выкупили, сейчас у нас острая нехватка», – подчеркнула член Гильдии риелторов.
По ее информации, волна одобрений по старым ставкам уже прошла, а по новым их количество значительно снизилось. Сейчас ипотеку на «вторичку» рассматривают только те, кто берет небольшую сумму или планирует погасить кредит за короткое время, либо покупатели, которые рассчитывают на рефинансирование при ближайшем понижении ключевой ставки.
Большинство ликвидных квартир были проданы в октябре, когда шло изменение ипотечной ставки в зависимости от ключевой
Фото: © Михаил Захаров / «Татар-информ»
«Все думают, что перед Новым годом будет апокалипсис. Правда, он никогда не наступал»
В декабре риелторы ожидают высокий спрос на недвижимость во всех сегментах рынка. Однако с небольшой оговоркой: основной спрос все же будет смещен на «первичку».
«В декабре мы увидим традиционный всплеск. Все же думают, что перед Новым годом будет апокалипсис. Правда, он никогда не наступал, и цены с 1 января никто никогда не повышает, а многие даже снижают. Мы увидим рост доли ипотек в новостройки, весь спрос будет находиться именно в районе новостроек», – отметила Анастасия Гизатова.
В целом же перспективы дальнейшего развития рынка недвижимости эксперты оценивают достаточно позитивно и не видят ничего страшного в том, что некоторые его сегменты периодически проседают.
«Рынок будет и дальше двигаться. Всегда на протяжении того времени, которое я занимаюсь сделками в сфере недвижимости, а это уже более 20 лет, спрос на жилье был волнообразным. После пика высокого спроса наступает период его снижения. Мы сейчас пока переходим в период низкого спроса, волна спадает. Что будет дальше – будем наблюдать. Рано или поздно, может, через полгода-год, все вернется на круги своя», – прокомментировал Руслан Садреев.
Он также выразил надежду на то, что в дальнейшем правительство примет дополнительные программы субсидирования вторичного жилья и сохранит программы для «первички», а ставка по ипотеке не будет расти из-за дальнейших повышений ключевой ставки Центробанком.
«Тем не менее моральный, психологический предельный порог сегодня уже достигнут. Те люди, которые планировали купить квартиру летом и не успели это сделать, уже задумались, а стоит ли переплачивать по таким высоким ставкам, и поэтому рассматривают другие варианты», – заключил вице-президент Гильдии риелторов.
Фото на анонсе: © Михаил Захаров / «Татар-информ»
