Иван Новиков: «Скоро Татарстан забудет о понятии “обманутый дольщик”»

«В 2021 году 70% площади введенных по федеральной программе домов приходится на Татарстан»

На коллегии Минстроя Республики Татарстан по итогам 2021 года было озвучено, что Татарстан сегодня среди регионов-лидеров по решению проблемы обманутых дольщиков. Как удалось добиться такого результата?

Действительно, республике удалось достичь значительных результатов в решении проблемы обманутых дольщиков. С 2010 года введено в эксплуатацию 104 проблемных объекта для более чем 11 тысяч обманутых дольщиков, построено около 1 млн кв. метров жилья.

Если говорить о прошедшем 2021 годе, то он также был очень плодотворным: введены в эксплуатацию 9 проблемных объектов для 2409 обманутых дольщиков.

В том числе удалось достроить семь самых сложных и проблемных домов республики, общая площадь которых составляет 323 тыс. квадратных метров. Для понимания – это примерно 70% от общей площади домов, сданных в 2021 году по федеральной программе в России. Общая площадь введенного в 2021 году жилья составила 168 тыс. квадратных метров. По этому показателю Фонд Республики Татарстан по защите прав дольщиков, через который ведется достройка объектов, занял не только уверенное первое место в стране среди региональных фондов, но и вошел в тройку лидеров среди застройщиков республики.

Были сданы самые тяжелые долгострои: три дома ЖК «МЧС» по улице Губкина, самый старый долгострой – дом №57 по ул. Достоевского, дом №5 по ул. Ноксинский Спуск, а также два дома «Свея» в Ново-Савиновском районе. Люди долгие годы ждали получения квартир, многие уже потеряли надежду.

Отмечу, что достройка каждого проблемного долевого объекта – это комплексная скрупулезная работа, которая требует постоянного участия всех уровней власти и огромного количества смежных организаций – подрядчиков, технических заказчиков, проектных и сетевых организаций. С самого начала пути в республике удалось наладить и эффективно выстроить эту работу, все участники понимали необходимость восстановления прав граждан в максимально возможные короткие сроки.

Проблема обманутых дольщиков постоянно находится на контроле у Президента Татарстана. На уровне Правительства, Минстроя и муниципалитетов регулярно проводятся «штабы», которые позволяют оперативно разрешать возникающие вопросы.

«Планируется, что уже в этом году Единый реестр проблемных объектов по Республике Татарстан будет полностью закрыт»

По информации из Единого реестра проблемных объектов, вопрос обманутых дольщиков остается открытым в 72 регионах России: недостроенными остаются более 2,2 тыс. проблемных долевых объектов, это 13,5 млн квадратных метров жилья. Каковы перспективы решения этой проблемы у нас в республике? Сколько осталось нерешенных долгостроев?

С проблемой обманутых дольщиков столкнулись практически все регионы. Существует определенная закономерность: масштаб проблемы обманутых дольщиков пропорционален объему строительства многоквартирного жилья. Так, в Москве сейчас 63 проблемных объекта, в Московской области – 642, в Краснодарском крае – 171. Но Татарстан здесь стоит особняком – несмотря на высокие объемы строительства многоквартирного жилья, к началу 2022 года мы подошли всего с пятью проблемными объектами в реестре.

При этом общая площадь оставшихся пяти объектов в 10 раз меньше того, что мы ввели в эксплуатацию в прошлом году. Остаются не восстановлены в правах около 500 дольщиков. Отмечу, что по всем объектам у нас есть решение, источники финансирования и план действий. Мы уже видим перспективу завершения этой истории: планируется, что уже в этом году Единый реестр проблемных объектов по Республике Татарстан будет полностью закрыт.

Какие проблемные объекты остались и где они находятся?

Все оставшиеся объекты находятся на территории Казани. В районах республики вопрос обманутых дольщиков полностью решен. Необходимо понимать, что город Казань изначально принял на себя самый тяжелый удар, так как большая часть проблемных объектов всегда приходилась на столицу республики.

Что касается дальнейших перспектив, то права дольщиков в ЖК «Мелодия» по улице Габишева и ЖК «Поколение» по улице Аделя Кутуя будем восстанавливать совместно с федеральным центром. По ЖК «Мелодия» достройкой занимается республиканский фонд, ему уже переданы права застройщика и начаты строительные работы. По ЖК «Поколение» в феврале планируется принятие решения о выплате дольщикам денежной компенсации по рыночной стоимости их квартир. Также в ближайшее время начнем достраивать паркинг дома №1 ЖК «МЧС». И последний объект – ЖК «Жардин» по ул. Аэропортовская – уже достроен силами застройщика, идет процедура сдачи дома. Таким образом, по всем объектам у нас имеется полное понимание. 

«Идея с созданием региональных фондов по всей стране возникла именно на основе опыта Татарстана»

Вы упомянули про федеральную программу, в чем заключается ее суть?

Фактически до 2017 года каждый субъект самостоятельно занимался проблемой обманутых дольщиков. В июле 2017 года был принят закон о создании федерального фонда, который взял на себя проблему будущих долгостроев. Для этих целей формировался компенсационный фонд, в который все коммерческие застройщики должны были перечислять 1,2% от цены каждого договора долевого участия.

А уже в 2019 году было принято решение о спасении не только будущих долгостроев, но и действующих. Тогда в закон о долевом строительстве (ФЗ №214) были внесены изменения и создан механизм, который фактически обязывал субъекты создавать региональные фонды для достройки объектов. А в Татарстане республиканский фонд работает уже с 2018 года! Это был беспрецедентный для России проект. Идея с созданием региональных фондов по всей стране возникла именно на основе опыта Татарстана.

По действующему механизму региональные фонды в судебном порядке приобретают права застройщика проблемного объекта, а средства на достройку предоставляет федеральный фонд.

Наша республика была одним из первых субъектов в России, кто подключился к этой программе. При этом участие в программе предполагает обязательное софинансирование со стороны субъекта. Для республики это 42% от стоимости строительства объекта, и это один из самых высоких показателей в стране! Республикой оперативно была направлена заявка об участии федерального фонда в строительстве семи самых сложных объектов республики общей стоимостью более 9 млрд рублей.

Отмечу, что законом предусматривается обязанность ввести в эксплуатацию объект в течение 3 лет с даты перехода прав застройщика, ну а в республике это заняло фактически один год. Трехлетка выполнена за год! При том, что несколько домов изначально находились на уровне свайного поля со строительной готовностью менее 5%. Темпы завершения строительства домов были высоко оценены руководством федерального фонда.

30 августа 2021 года во время торжественной церемонии ввода в эксплуатацию последнего объекта глава федерального Фонда защиты прав дольщиков Константин Тимофеев отметил, что Татарстан сегодня один из лидеров по решению проблемы обманутых дольщиков в России.

«Используем все возможные механизмы восстановления прав граждан»

То есть теперь республика работает по федеральному механизму?

В республике действует правило, по которому мы стремимся использовать абсолютно все имеющиеся механизмы, чтобы в максимально короткие сроки восстановить права граждан. Республика Татарстан – один из немногих субъектов, где работают два фонда поддержки дольщиков – один работает по новой программе с федеральным фондом, второй использует республиканские механизмы. Мы изначально стояли у истоков этой модели. По каждому объекту принимается решение – каким способом будут восстановлены права граждан. Несмотря на действие федеральной программы, мы продолжаем активно применять республиканские механизмы. Так, в 2021 году 2 из 9 домов были построены за счет средств республики, а в 2022 году еще один объект также будет сдан по республиканской программе. Повторюсь, мы используем все возможные механизмы восстановления прав граждан.

Какие существуют республиканские механизмы восстановления прав обманутых дольщиков?

До 2019 года в Татарстане применялись исключительно республиканские механизмы, такие как: предоставление инвесторам компенсационных земельных участков, создание жилищно-строительных кооперативов в рамках дел о банкротстве, предоставление целевых займов. При Фонде поддержки дольщиков, который выступает оператором республиканской программы, была создана специальная экспертная группа. Абсолютно каждый дом, каждая процедура банкротства, активы застройщика были тщательно проанализированы и изучены. По итогам представлены предложения по наиболее приемлемому и эффективному восстановлению прав граждан. Ситуация значительно осложнялась тем, что практически все застройщики проблемных объектов – банкроты, в отношении них ведутся судебные процедуры, и необходимо разрабатывать специальные юридические механизмы, как мы будем достраивать этот объект в конкурсной массе.

Если говорить о предоставлении компенсационных земельных участков, то этот механизм полностью доказал свою эффективность. Отправной точкой можно считать 2018 год, когда Президентом Татарстана был определен пул земельных участков, которые могли быть переданы инвесторам – «спасителям» обманутых дольщиков. Значительную помощь оказал и федеральный центр – решениями Правительственной комиссии в республику были переданы три федеральных участка общей площадью 11,7 га. Кстати, на двух таких участках будут построены компенсационные дома для обманутых дольщиков фирмы «Свей».  

В тех объектах, где у застройщика-банкрота имелись значительные активы – к примеру, свободные квартиры, создавались жилищно-строительные кооперативы. Это позволяло использовать имущество застройщика для целей финансирования строительства. К примеру, 2019 год фактически прошел под эгидой создания ЖСК – было создано пять ЖСК, по этому механизму в 2019-2020 годах сдано 11 домов. Так, достроены ЖК «Миллениум Сити» по улице Чистопольская, ЖК «Царицынский бугор» по улице Ноксинский Спуск в Казани, дома в микрорайоне «Яшьлек», деревне Куюки. Создание ЖСК позволило в кратчайшие сроки восстановить права пострадавших граждан, а также сохранить государственные средства в размере более 500 млн рублей.

Так как юридическая и финансовая ситуация по каждому проблемному долевому дому отличается, требуется индивидуальный подход. Были в практике и нестандартные решения. К примеру, дольщикам дома №65-04 в Набережных Челнах, которые жили в квартирах, находящихся в залоге у банка, фондом была фактически оказана безвозмездная помощь путем выкупа этих квартир.

Один дом в Набережных Челнах было решено не достраивать, а передать дольщикам квартиры в другом, уже построенном доме. Дольщикам не пришлось ждать достройки своего дома – они сразу вселялись в готовое жилье. 

Если говорить об истории вопроса, то в какие годы Татарстан столкнулся с проблемой обманутых дольщиков? Сколько всего долгостроев удалось достроить?

Изначально проблема появилась в начале века, когда зародилось долевое строительство как таковое. Республика испытала на себе несколько волн обманутых дольщиков, с каждой из которых успешно справлялись. В 2021 году Татарстан фактически разрешил последствия второй волны, спровоцированной банкротством двух крупных застройщиков – «ФОН» и фирмы «Свей». Однако следом республику захлестнула третья волна, вызванная банкротством компаний «ПИК+» и «ИСТ». По этим объектам решили работать по федеральном программе, и, как уже было сказано, в этом году права дольщиков будут обязательно восстановлены.

В начале интервью вы сказали, что дольщиков ЖК «Поколение» ожидает выплата компенсаций. С чем это связано?

Выплата компенсации – это один из способов восстановления прав граждан по федеральной программе. В декабре 2021 года были внесены изменения в нормативную базу федерального фонда, и теперь по домам, степень готовности которых составляет менее 80%, выплачивается денежная компенсация по рыночной стоимости. Это сделано для того, что в максимально короткие сроки дольщики были восстановлены в правах. Ожидаем, что по ЖК «Поколение» решение будет принято уже в феврале. Таким образом, в марте дольщики смогут получить денежные средства и потратить их на приобретение жилья у других застройщиков.

Какова судьба объектов, по которым выплачивают денежные компенсации?

Так как выплата денежной компенсации – прерогатива федерального фонда, то и судьбу объекта будет определять исключительно фонд. Он может продать объект с торгов либо самостоятельно достроить, а достроенные квартиры использовать для реализации социальных программ.

О пострадавших дольщиках фирмы «Свей»: «Республиканский фонд построит новые компенсационные дома»

Получается, что после завершения 2022 года в республике не останется обманутых дольщиков?

В 2022 году мы планируем закрыть Единый реестр проблемных объектов, то есть официально в республике не останется обманутых дольщиков. Но при этом у нас еще есть обязательства перед пострадавшими дольщиками домов №3 и №6 ЖК «Золотая середина», которые из-за противоправных действий недобросовестного застройщика не смогли получить квартиры в сданных домах.

Федеральная программа не предусматривает возможности оказания поддержки таким гражданам, в связи с чем Президент Татарстана Рустам Минниханов принял решение восстановить их права за счет средств республики. Для этой категории дольщиков республиканский фонд построит новые многоквартирные компенсационные дома. На эти цели выделяется более 1 млрд рублей республиканских средств. Один дом будет располагаться на улице Гареева, второй – по улице Аграрная на пересечении с проспектом Победы. Это будут новые, качественные, современные дома. Квартиры будут распределяться путем проведения открытой жеребьевки.

Об эскроу-счетах: «На государственном уровне созданы все условия для защиты прав дольщиков»

Как не допустить появления новых обманутых дольщиков? Переход застройщиков на проектное финансирование – это гарантия завершения строительства долевых объектов?

Целью введения эскроу-счетов было недопущение появления новых обманутых дольщиков. К сожалению, ранее действовавшие механизмы – страхование ответственности застройщиков, введение компенсационных отчислений – не смогли полностью защитить права дольщиков. Переход застройщиков на проектное финансирование и эскроу-счета – это единственный путь для защиты наших граждан и страхования их рисков. Ведь долевое строительство – это всегда риск, потому что вы приобретаете вещь, которая будет создана в будущем.

Считаю, что эскроу-счета – это эффективный страховой инструмент, позволяющий навсегда решить проблему обманутых дольщиков. К сожалению, имеют место случаи, когда застройщики пытаются привлекать деньги дольщиков, минуя закон о долевом участии. Здесь необходимо активизировать работу контролирующих органов и пресекать такие ситуации на корню. Гражданам необходимо внимательно изучать документы, которые застройщик предлагает подписать. Договор должен заключаться исключительно в соответствии с законом о долевом строительстве и регистрироваться в органах государственной регистрации. Если дольщику предлагают подписать какой-то иной договор, то это повод задуматься и не соглашаться на такие условия, потому что эскроу-счета – это единственный способ полностью защитить свои вложения.

Означает ли это, что с вводом в эксплуатацию последних объектов в Татарстане больше не будет обманутых дольщиков?

На государственном уровне созданы все условия для защиты прав дольщиков. Благодаря системе эскроу-счетов я предполагаю, что после восстановления прав наших граждан Татарстан навсегда избавится от такого понятия, как «обманутый дольщик». Четвертой волны обманутых дольщиков не ожидается.