«Не хотите ли снизить цены?»: ЦБ и Минстрой намерены урезать аппетит застройщиков

Возможности у застройщиков для снижения цены есть

Вопрос затоваривания рынка жилья накануне поднял Президент России Владимир Путин, выступив на совещании по экономическим вопросам.

«В прошлом году наши строители вышли на рекордные объемы ввода жилья. Однако видно, что на рынке недвижимости начинают возникать определенные дисбалансы: происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению “стройки”», – отметил глава государства.

По его словам, нужно обеспечить устойчивое, долгосрочное развитие строительного сектора, и прежде всего нужно поддержать спрос на жилье.

Сегодня на замечание главы государства отреагировал глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин. Он сообщил, что в стране реализуется несколько программ поддержки, около 80% жилья продается через льготную ипотеку. «Но некоторым застройщикам хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко, чтобы продавалось? Возможности такие есть на разных территориях», – заявил министр на Ясинской конференции.

Цена на жилье только растет

В Татарстане нераспроданными остаются почти 60% квартир в строящихся домах. В среднем один квадратный метр в республике в апреле стоил 132,4 тыс. рублей – это на 30% больше, чем год назад, следует из данных системы Наш.дом.РФ.

Значительную часть проектов застройщики начинали, когда спрос и цены на новостройки выросли до рекордного уровня благодаря льготной программе ипотеки. Однако с марта-апреля прошлого года ситуация изменилась: после начала спецоперации и введения санкций татарстанцы стали покупать квартиры осторожнее.

Чтобы поддержать интерес покупателей, девелоперам приходится придумывать разные схемы продаж. На замену околонулевой ипотеке пришел кешбэк: застройщик возвращает деньги с покупки квартиры, но сначала за ту же квартиру нужно переплатить.

Борьбу с подобными схемами уже давно объявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

«Нас беспокоит то, что внутри ипотечного портфеля есть нехорошие тенденции. С помощью так называемых ипотек с кешбэком, ипотеки от застройщика под 0%. Это по сути маркетинг, который маскирует завышение цен на жилье для заемщиков и рискованную ипотеку — с низким первым взносом, залогом по завышенной цене», – отметила она.

По ее словам, ЦБ сейчас использует все инструменты для того, чтобы остановить рискованные тенденции в ипотеке. Она сказала, что, возможно, потребуются и законодательные решения, чтобы прекратить практики, «которые, по сути дела, нагружают людей, и за все это платят люди».

Восемь лет не есть и не пить, чтобы купить квартиру

Также ЦБ беспокоит рост долговой нагрузки заемщиков. По данным регулятора, почти половина ипотечных кредитов выдается покупателям, которые на обслуживание долга тратят 80% своего дохода.

«Сколько среднегодовых зарплат, если не пить, не есть, надо откладывать, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 года на “первичке” это было шесть лет, то сейчас это восемь лет. То есть о какой доступности мы говорим?» — заявил директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.

Он также высказывался против запутанных схем реализации жилья: «А дальше что? Мы отрицательные ставки будем придумывать? Какие-то еще схемы? Потенциал такого рода искусственного поддержания (спроса на ипотеку) исчерпан. Поэтому мы выступаем за более долгосрочную, стабильную историю», — отмечал Данилов.

К слову, по последним данным ЦБ, на начало марта срок ипотечного кредитования в Татарстане находится на историческом максимуме – 24,5 года. Средняя ставка равнялась 8,1%. Задолженность татарстанцев по ипотеке на 1 марта составляет 431,1 млрд рублей.

ЦБ заставит банки увеличивать резервы под ипотеку с низкой ставкой

Банк России вчера вечером сообщил, что внес изменения в приказ, который должен ограничить выдачу рисковой ипотеки.

«В последнее время распространение получила так называемая ипотека от застройщика с экстремально низкими нерыночными ставками вплоть до 0,1%, которые достигаются за счет завышения цены приобретаемой квартиры на 20–30%. Эту разницу застройщик затем в виде комиссии платит банку для компенсации его выпадающих доходов», – отметила пресс-служба Центробанка РФ.

ЦБ дестимулирует банки выдавать ипотечные кредиты, полная стоимость (ПСК) которых существенно ниже рыночного уровня. Банки обяжут с 30 мая формировать дополнительные резервы по ипотеке, выданной с 15 марта. «При этом у них остается достаточно возможностей для рыночного снижения ставок», – уверен регулятор.

Резервы нужно будет увеличить на 30% в случае, если ПСК ипотечного кредита будет ниже рыночной процентной ставки более чем на одну пятую, и на 50%, если полная стоимость кредита будет ниже рыночной ставки более чем вполовину.

Рыночный уровень ставки привязан с доходности 10-летних облигаций федерального займа. На 1 апреля уровень ставки составлял 10,67%.

Пока ЦБ пытается отрегулировать вопрос на своем уровне. Правда, Набиуллина уже предупредила: «Если это не отрезвит, мы будем просить законодателей напрямую запретить разные схемы долевого финансирования жилья и оставить только стандартные механизмы, прямо прописанные в законе».

«Цена на жилье от инвесторов, как бы это парадоксально ни звучало, ниже, чем от застройщиков»

По мнению вице-президента Гильдии риелторов Татарстана Андрея Савельева, инициатива ЦБ снизит выдачу кредитов по минимальным ставкам. По его словам, этот продукт был очень популярен.

Количество выданных ипотек на первичном и вторичном рынке снизится, полагает он. А вот на среднюю ставку это никак не повлияет. «Цены тоже никак не поменяются, потому что эта прибавка цены была только на ипотечную продукцию», – считает Савельев.

Эксперт пояснил, что если жилье покупалось по обычной ипотеке или за наличные, то и цена была без накрутки. «Эта накрутка на рынке даже нигде не публиковалась и не озвучивалась. Она озвучивалась только при покупке», – уточнил он.

Глава компании «Юридическое агентство “Премьер”», вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев также полагает, что на ипотечных ставках ужесточение со стороны ЦБ никак не скажется, так как это была маркетинговая акция.

По его словам, о решении Банк России объявил заранее и это уже повлияло на спрос на первичное жилье. «Люди, которые хотели приобрести жилье в строящемся доме, направили взгляд на те объекты, которые уже куплены дольщиками и продаются от физического лица. При этом они получают ставку выше, но выигрывают в цене, потому что от инвесторов, как бы это парадоксально ни звучало, цена ниже, чем от застройщиков, хотя дом уже сдан или на стадии сдачи», – отметил Садреев.

Вторичный рынок, по его словам, станет более интересным для покупателей. «Мы наблюдаем, что фокус внимания сместился на “вторичку”, в тех же самых новых домах, но это жилье от инвесторов, а не застройщиков», – пояснил эксперт.

Он не предполагает, что цена на первичном рынке от застройщиков может снижаться.

«Это практически нереально. Это может повлиять на какие-нибудь маркетинговые акции. Например, парковку или ремонт в подарок. Либо рассрочку от застройщика. Сейчас есть такие застройщики, которые предлагают первые полтора-два года, пока дом строится, сниженную ипотечную ставку, а после сдачи ставка увеличивается. Это интересно покупателям, которые арендуют какую-то квартиру и ждут, пока построится их дом. Тем самым они не получают двойную нагрузку в виде аренды и ипотеки», – считает эксперт.

«В ближайшее время будут приняты новые различные льготные программы»

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отметила, что рассматривала бы решение ЦБ в связке с заявлением Путина о том, что нужно помогать новостройкам.

«Поэтому я думаю, что в ближайшее время будут приняты новые различные льготные программы для помощи застройщикам в продаже новостроек», – отметила она.

Если же начнет действовать ограничение ЦБ, но не будет предложено каких-то иных программ, спрос еще больше снизится, ведь большинство приобретавших новостройки покупали именно из-за этих околонулевых ставок.

«Нельзя не брать во внимание заявление Путина, что строителям надо помогать и что затоваривание – это серьезно. Но вопрос в чем? Чтобы стимулировать спрос, нужно снизить стоимость либо ставку по кредиту, что происходит за счет государства. Это поможет одновременно застройщикам и банкам, потому что они неразрывны – если будут проблемы у застройщиков, то они будут и у банков. Поэтому я не жду какого-то снижения цен или изменения рынка. Я считаю, если уберут околонулевую ставку, то будут программы по увеличению материнского капитала, что-то для семей, покупки квартир. То есть будут более адресные, льготные ипотечные условия», – отметила Гизатова.

Фото на анонсе: © Михаил Захаров / «Татар-информ»