«Многие снимают объекты с продажи»: спрос на жилье в Казани поддержали скидки и кешбэки

Так, на замену околонулевой ипотеке пришел хитрый кешбэк: застройщик возвращает деньги с покупки квартиры, но сначала за ту же квартиру нужно переплатить. Что происходит на рынке жилья Казани – в материале «Татар-информа».

«Люди устали переживать»

Вопреки пессимистичным прогнозам, начало 2023 года для рынка жилья нельзя назвать провальным. Застройщики фиксируют относительно высокие темпы продаж как в январе, так и в феврале.

«Год начался неплохо. Сравнивать статистику января или февраля с декабрьской некорректно, так как декабрь был рекордным по числу сделок. Если сравнивать нынешний январь с прошлогодним, мы фиксируем некоторое снижение спроса. При этом мы выполнили план января и перевыполнили план февраля, хотя еще только середина месяца. Нездорового оптимизма, что дальше все будет только лучше, у нас нет. Но если не будет новых потрясений, рынок постепенно начнет оживать», – говорит заместитель гендиректора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Он отмечает, что в январе банки пересматривали условия по ипотеке от застройщиков. Если раньше субсидированный кредит можно было взять по ставке от 0,1%, сейчас минимальная ставка составляет 3%. В январе на сделку спешили выходить по ранее одобренным ипотекам с околонулевой ставкой.

А вот для роста спроса в феврале экономических факторов не было. Тем не менее на рынке новостроек Казани наметилось оживление.

«Возможно, люди просто устали переживать», – считает Искандер Юсупов.

Застройщики снова разозлили Набиуллину

Впрочем, сами застройщики тоже прилагают недюжинные условия, чтобы поддержать продажи. Они предлагают и единовременные скидки, и бесплатные парковки, снижают и первоначальный взнос, и ставки по ипотеке. Но ко всем этим маркетинговым трюкам покупатель уже давно привык.

А вот московской компании «ПИК» своей программой кешбэка удалось привлечь даже внимание Центробанка. «ПИК» предлагает вернуть 15% от стоимости квартиры, если дольщик внесет первоначальный взнос с карты Tinkoff Black или Tinkoff Black Premium. Застройщик пишет на своем сайте, что кешбэк можно потратить как угодно: на ремонт, отпуск, на погашение основной части долга по ипотеке.

Однако мы проанализировали цены на том же сайте «ПИКа» и обнаружили, что никакой выгоды на самом деле нет. Например, «двушка» в казанском ЖК «Сиберово» площадью 41,1 кв. м стоит 7,1 млн рублей. А вот если покупать ее с кешбэком, цена вырастет почти до 8 млн рублей. То есть вы сначала переплачиваете за квартиру, а потом вам эту сумму возвращают на карточку. И хорошо, если покупатель потратит кешбэк на погашение ипотеки, а не полетит на Мальдивы, увеличив себе кредитную нагрузку.

В прошлом году Центробанк России уже приструнил девелоперов, которые субсидировали ставку до 0,1%, но при этом поднимали стоимость квартир на 20-30%.

«Появились новые схемы, по кешбэкам, пока они единичные, но мы готовы принимать меры регулирования, так же, как и по ипотеке от застройщика. Видим риски. Нас, конечно, очень беспокоит то, что такие схемы множатся. Одна схема закрывается, появляется другая», – заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина после заседания совета директоров.

Она пригрозила запретить любые альтернативные схемы оплаты, если «эти схемы будут множиться».

Вторичка выживает без кешбэков

На рынке вторичного жилья ситуация складывалась примерно также, как и рынке новостроек: рекордов не было, но и резкого падения не случилось. В январе Росреестр Татарстана зарегистрировал в Казани 1935 договоров купли-продажи.

На графике мы видим, что в январе продолжилось падение спроса на вторичку. По сравнению с декабрем число сделок снизилось почти на 25%. Но в январе жилищный рынок традиционно замирает после оживления в конце года.

Год к году спрос снизился почти вдвое. Но не будем забывать, что в январе прошлого года вторичный рынок переживал небывалый подъем, связанный с низкими ипотечными ставками. А вот если мы возьмем статистику за последние 9 лет и выведем за скобки аномальные январи 2021-2022 гг., окажется, что нынешний январь оказался лучшим.

При покупке вторички нельзя получить ни льготную ипотеку от государства, ни кешбэк от застройщика. Зато готовое жилье можно купить дешевле до 2 млн дешевле, чем первичку. Да и предложений по вторичке гораздо больше. Этим и объясняется устойчивость вторичного сегмента.

А что с ценами?

Конечно, никаких объективных причин для серьезного роста цен на жилье сейчас нет. Но и говорить о быстром обвале и массовых скидках не приходится.

«На вторичном рынке скидки не носят массовый характер. Многие снимают объекты с продажи, так как не знают, как распорядиться деньгами. Инвестиции в новостройки потеряли смысл, так как сданные объекты дешевле, чем квартиры на старте продаж. Если квартиру покупают для себя, то скорее всего, продавцу придется дать скидку. А квартиры, которые подходят для сдачи в аренду или для того, чтобы купить на будущее детям, как и раньше, продаются с минимальным дисконтом», – говорит директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Что касается цен на первичку, застройщики пытаются балансировать.

«Резких скачков цен сейчас нет, так как застройщики тоже находятся в ситуации неопределенности. Игроки в основном осторожничают с ценами, наращивают стоимость квадратных метров в пределах инфляции. Компании, которые играются с слишком сильным субсидированием ставок, могут завышать цены. Но мы понимаем, что часть денег тратится на комиссии банкам, по факту застройщики получают меньше», – констатирует Искандер Юсупов.

Ипотека не сдает обороты

Самые лучшие итоги по результатам января продемонстрировала ипотека. В Казани Росреестр зарегистрировал 2320 ипотек на жилые помещения.

На графике видно, что по число ипотечных сделок в Казани почти не снизилось даже по сравнению с рекордным 2022 годом. А если мы берем статистику за последние 9 лет, в нынешнем январе спрос на ипотеку был одним из самых высоких. И это неудивительно – с учетом того, как сильно подорожала недвижимость в Казани, без кредита купить жилье удается немногим.