«Если ставку по ипотеке поднимут до 14% годовых, в этом случае цены на жилье пойдут вниз»

Задолженность татарстанцев по ипотеке достигла 350 млрд рублей

Именно в пандемию рынок начал бурно развиваться – чтобы поддержать застройщиков, Правительство России придумало льготную ипотеку под 6,5% годовых. Это дало мощный толчок отрасли и банковскому кредитованию.

Количество ипотечных кредитов в 2020 году выросло на 41% – до 64,4 тыс. Так же активно жители Татарстана брали ипотеку в 2021 году, но ровно полгода – до того, как изменились условия по льготной ипотеке: летом ставка была увеличена до 7% годовых, а сумму кредита ограничили 3 млн рублей. Интерес к ипотеке упал, с июля каждый месяц выдавалось ипотеки меньше, чем годом ранее. В итоге по году рост есть, но разумный – 5,5%, всего жители Татарстана оформили в прошлом году 68 тыс. таких кредитов, следует из данных Банка России.

В общей сложности татарстанцы оформили в первый пандемийный год ипотечные кредиты на 140,7 млрд рублей – это в 1,6 раза больше, чем годом ранее. В прошлом году суммарно татарстанцы получили ипотеку на 176,3 млрд рублей – темпы роста несколько замедлились.

Ипотечный портфель Татарстана за два года вырос в 1,6 раза и составил на начало этого года 347,6 млрд рублей – сумма больше, чем расходы всего бюджета республики, – в этом году на финансирование обязательств Татарстан планирует направить 324 млрд рублей.

Срок и сумма ипотеки выросли

Рост стоимости жилья увеличил сумму ипотеки: размер одного ипотечного кредита за два года вырос почти на 1 млн рублей – в декабре прошлого года он составлял в среднем 2,985 млн рублей.

Увеличились и сроки ипотеки – если в конце 2019 года татарстанцы рассчитывали погасить ее за 17,2 года, то к концу прошлого года она увеличилась до 21,5 года.

Процентная ставка следовала за ключевой – два года назад она составляла 9% годовых, исторического минимума достигла в июне прошлого года – 7,02%, на конец 2021 года она была на уровне 7,65%. На ставку оказывают влияние программы господдержки и маркетинговые программы банков и застройщиков.

Директор агентства «Этажи-Казань» Марат Галлямов предполагает, что в начале этого года процентная ставка будет расти. «Первый-второй квартал, скорее всего, будет повышение. Третий – стагнация. И только к концу году ожидаем снижение. В среднем по банкам ипотечные ставки уже выросли на 1%. В феврале будет заседание ЦБ. Мы ожидаем, что вновь будет повышение ключевой ставки и, как следствие, увеличение процентных ставок банков», – сообщил он ИА «Татар-информ».

«Новостройка растет, “вторичка” – за ней»

По данным портала «Мир Квартир», за прошлый год стоимость одного квадратного метра в новостройках Казани выросла на 32,6% – до 131,3 тыс. рублей, в Набережных Челнах – на 18,1%, до 77,6 тыс. рублей.

На вторичном рынке стоимость квадратного метра в Казани выросла на 28,3% – до 116,8 тыс. рублей, в Набережных Челнах – на 20,7%, до 68 тыс. рублей.

По мнению руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, в целом на рынке жилья доля инвесторов все же превалировала над долей тех, кто приобретает квартиру для объективного улучшения жилищных условий.

«Цены в любом случае на уровень инфляции будут подрастать. Им еще есть куда расти, несмотря на то что в новостройках они уже и так высокие. Новостройка растет, “вторичка” – за ней. Понятно, что там волатильность побольше, уровень скидок там выше, чем в новостройке, но так или иначе цена подтягивается к новостройке. Если в новостройке цена остановится, то и вторичка будет балансировать плюс-минус 5%», – прогнозирует Галлямов.

По его данным, в Казань заходит крупный федеральный застройщик, который немножко сбалансирует рынок и успокоит ценообразование.

«Цены на жилье могут снизиться только в одном случае»

Президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев отметил, что с начала пандемии, за последние два года, цены на жилье выросли в 1,5 раза. Наибольшими темпами стоимость жилья росла в 2020 году – цены выросли на 30-40%.

«Рост цен был достаточно большой, и мы видим, что увеличился срок кредита, так как вырос размер кредита. Если в 2019 году средний размер кредита был 1,5-2 млн рублей, то сейчас люди берут около 3 млн рублей. И чтобы платеж был более благоприятным, увеличивается срок. Если в 2019-2020 годах заемщики брали ипотеку на 15 лет, то сейчас берут до 25 лет. Но это первоначальное условие, чтобы сделать более комфортным погашение кредита. На самом деле средний срок закрытия ипотеки в Казани – около 7 лет. За 20 лет переплата будет невыгодной – значительно выше роста цен», – полагает собеседник агентства.

По его данным, минимальная процентная ставка на ипотечном рынке в Татарстане сейчас 9,5%. Однако средняя уже превышает двухзначное значение – 10%.

Савельев предполагает, что Центробанк продолжит свою политику и увеличит на ближайшем заседании ключевую ставку. «В первой половине года можно ожидать ипотечную ставку на уровне 11-11,5%. Но я надеюсь, что дальше ключевую ставку поднимать не будут. Если ставка по ипотеке вырастет до 13-14%, это очень критично скажется на рынке», – считает эксперт.

Он дал свой прогноз и по стоимости жилья в Казани. Сейчас цена квадратного метра на вторичном рынке находится в районе 100-110 тыс. рублей за кв. метр. На первичном колеблется от 130 до 230 тыс. рублей, средняя цена составляет около 150-170 тыс. рублей за квадратный метр.

«Рост будет, но не такой, как в прошлые годы, по крайней мере, в первой половине года рост будет в пределах 5-10% и дальше он замедлится. Цены будут стабилизироваться, и я думаю, что к лету рост цен остановится», – полагает Савельев.

По его словам, из-за того, что цены сейчас достаточно высокие, падает доступность жилья и оно сейчас менее доступно, чем в 2020 году. «Спрос в любом случае не будет падать, даже при таких высоких ценах. Казань сама по себе привлекательный город. Казань – город-агрегатор, куда приезжает большое количество населения. Причем приезжают больше, чем уезжают. Благодаря этому спрос будет стабильным», – уверен спикер.

Он считает, что для повышения продаж застройщики будут использовать различные маркетинговые акции. «Как это было в прошлые кризисные года. Когда застройщик, например, делал 30-й метр в подарок, балкон или парковку в подарок, такие акции однозначно будут», – сказал Савельев.

Могут ли снизиться цены на жилье в ближайшей перспективе? «Нет. Цены начнут снижаться только при одном условии, если не произойдет каких-то серьезных потрясений в экономике, – если ставку поднимут до 14% годовых, в этом случае цены на жилье пойдут вниз. Резкий скачок стоимости ипотеки сделает ее недоступной и неинтересной. Сейчас не менее 60% всех сделок проходят с помощью ипотеки, эта доля резко сократится до 20-30% в лучшем случае и спрос сильно просядет. Почти 30-40% спроса уйдет из-за того, что люди не смогут позволить взять ипотеку и купить квартиру. Соответственно, спрос упадет, и цены пойдут вниз», – сказал президент Гильдии риелторов РТ.