Екатерина КУЗЬМИНА: «Членом ТСЖ ты можешь и не быть, но подчиняться решению собрания жильцов обязан»
Нарушения прав собственников квартир часто происходят из-за незнания ими законов. Проблемы формирования общего имущества многоквартирных домов и передачи его в собственность жителей, а также вопросы, связанные с оформлением документов товариществ собственников жилья, обсуждались накануне на видеоконференции в студии «Татар-информ» с начальником отдела нормативного обеспечения и мониторинга реформ ЖКХ министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Еленой Кузьминой. Она ответила на самые типичные вопросы, которые возникают у населения при выборе формы управления многоквартирным домом.
Какие формы управления многоквартирными домами сегодня существуют?
Е.К.: Сегодня мы будем говорить, прежде всего, о реформе управления многоквартирными домами. Это понятие появилось совсем недавно, когда приняли новый Жилищный кодекс, вступивший силу 1 марта 2005 года. Он ввел само понятие управления жилищным фондом и перечень форм. Это управляющая компания различных форм собственности, как государственной и муниципальной, так и частной, товарищество собственников жилья, жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы и непосредственное управление, когда каждый собственник в отдельности в многоквартирном доме управляет своим помещением.
Какая форма считается наиболее актуальной? Какие факторы влияют на выбор формы управления?
Е.К.: Смотря в каком аспекте рассматривать слово «актуальность». Если говорить о количественных показателях, то это не актуальная для республики и для России в целом форма управления многоквартирными домами. Товарищества собственников жилья выбрали около 18 процентов жителей всех многоквартирных домов республики, 2 процента управляется непосредственно самими собственниками, остальные – это управляющие компании различных форм собственности. Большей частью собственности (65 процентов) распоряжаются управляющие компании.
Если рассматривать вопрос актуальности в другом ракурсе, с точки зрения, которая ставит сегодняшняя реформа, ТСЖ считается актуальнее. Но таковых в республике не так много, как хотелось бы. На одно муниципальное образование приходится по одной или по две управляющих компании. Сегодня нет у собственника достаточного выбора, чтобы удовлетворить свои потребности в качественном и комфортном жилье. Поэтому сегодня ТСЖ - самая оптимальная форма управления с точки зрения быстрейшего достижения желаемых результатов. А желаемый результат на сегодня – это эффективность, качество и количество жилищно-коммунальных услуг за более низкую цену.
Реально ли создать ТСЖ при условии, что предыдущие органы управления сначала приведут дом в надлежащие состояние, если, например, дом требует серьезного ремонта?
Е.К.: Решение о создании ТСЖ принимает общее собрание. Этот выбор никто не навязывает и, соответственно, собственники не имеют права выставлять какие-то условия. Они должны оценить сначала состояние дома и выбрать оптимальный способ управления. Я могу сказать, что при любой форме управления содержание и эксплуатация дома все равно лежит на собственнике. Капитальный ли ремонт, текущий ли – это обязанность собственника.
Каким образом помещения общего пользования (чердаки, колясочные, подвалы) распределяются между собственниками?
Е.К.: Чтобы правильно разделить, надо сначала понять, что такое многоквартирный дом по существующему законодательству. Это составляющая жилых, нежилых помещений, мест общего пользования и оборудования. Нежилое помещение может находиться в собственности физических и юридических лиц. Места общего пользования могут находиться только в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений этого дома. Они не могут быть куплены или быть отчужденными каким-то другим способом. Они не могут быть приватизированы, подарены или переданы по наследству. У каждого собственника в многоквартирном доме есть доля в праве на общее имущество, но физически собственник не имеет возможности ее иметь. Без его решения, без его согласия, принятого на общем собрании собственников, этим помещением никто распорядиться не сможет.
Правомерны ли заочные голосования жильцов?
Е.К.: Очные и заочные голосования предусмотрены Жилищным кодексом. Они абсолютно равнозначны по юридическому значению и по правовым последствиям. Проблема стоит лишь в том, насколько законно проводится это заочное голосование. Процедуры их проведения абсолютно отрегулированы жилищным законодательством. Другое дело, когда на местах злоупотребляют незнанием собственников и нарушают эту процедуру. Существуют определенные требования по количеству информации, которую должна содержать документация при подготовке этого заочного голосования. Заочное голосование является легитимным только при соблюдении всех предусмотренных требований.
А если жильцы не могут прийти к единому результату при выборе способа управления своим домом, что делать в таком случае?
Е.К.: Я рекомендовала бы проводить голосование очно. Заочное голосование проводится не от хорошей жизни. У нас многоквартирные дома бывают огромные, иногда состоящие из нескольких корпусов, и собрать людей в одно время иногда невозможно. Поэтому и выбирается форма заочного голосования. А по поводу участия в собрании могу сказать следующее. Если собственник не присутствовал на собрании, и если общим процентом голосов (50 процентов плюс один голос) проголосовали за создание ТСЖ, он обязан подчиниться. Членом ТСЖ ты можешь и не быть, но подчиняться общему решению собрания жильцов обязан. Вот и подумайте, принимать участие в собрании и потом влиять на решение или принимать чьи-то решения к исполнению.
Как будет решаться судьба многоквартирных домов, чьи собственники не определились с формой управления до 1 января 2007 года?
Е.К.: В первоначальной версии 189-го закона существовал такой срок. Но сейчас все изменилось, принимая во внимание, что по официальным данным регионов к 1 января 2007 года только 15 процентов собственников по России определилось с выбором способа управления. Татарстан в этом случае являет собой положительный пример, потому что 75 процентов населения определилось самостоятельно. По желанию многих субъектов этот срок был пересмотрен и принят в новой редакции. Срок проведения конкурса для новых домов, которые не определились, перенесен на 1 мая 2008 года. Я хочу сказать тем людям, которые еще не определились, у вас еще есть время. В ЖК РФ установлен ограничительный срок действия выбранной формы управления. Это 3 года вместо ранее установленного 5-летнего срока. По истечении одного года решением общего собрания собственники смогут поменять способ управления, несмотря на то, что договор заключен на 3 года. По существующему гражданскому законодательству расторгнуть договор можно только в судебном порядке. В данном случае ситуация для собственников складывается положительно. Также собственники смогут расторгнуть договор в одностороннем порядке, не обращаясь в суд, если они докажут управляющей компании, что она не выполнила своих обязательств.
В Общественную Палату республики поступает много жалоб по вопросам, касающимся собственности на земельные участки. Бывает, что земля, на которой построен дом, не принадлежит собственникам, а налоги за нее приходиться платить. Правомерны ли такие действия со стороны властей?
Е.К.: Если участок не обособлен, не может быть никакого налога на землю. Если жильцы создали товарищество собственников жилья, то, к сожалению, земельный участок сам собой в долевую собственность не переходит. Для этого земельный участок нужно сформировать, провести государственный кадастровый учет, и потом уже он может быть передан в долевую собственность. Для этого надо принять решение на общем собрании собственников и заявить в соответствующие органы местного самоуправления. Эта процедура носит заявительный характер.
Каким образом и когда будет проходить межевание земельных участков?
Е.К.: Межевание – это часть процедуры формирования земельного участка. Для того чтобы под многоквартирным домом землю отмежевали, собственник должен написать заявление и заплатить за эту процедуру. В среднем дом из 5 подъездов должен за это заплатить от 100 до 200 тысяч рублей. Такие земельные участки освободили от уплаты за государственный кадастровый учет. Львиная доля расходов лежит на собственниках, поэтому они не стремятся приватизировать свои участки. И государство сегодня особо не заинтересовано, и собственники не хотят платить лишний раз.
Может ли товарищество собственников жилья заниматься коммерческой деятельностью?
Е.К.: ТСЖ может заниматься коммерческой деятельностью, но перечень ее видов ограничен Жилищным кодексом. Это услуги своим собственникам жилья, строительство, и они могут сдавать имущество в аренду. Извлеченную прибыль они обязаны направлять на содержание дома либо на создание каких-то фондов. Эта прибыль не распределяется между членами ТСЖ.
Какие документы нужны для создания дома и для передачи в собственность?
Е.К.: Само создание ТСЖ как юридического лица требует наличие протокола общего собрания, устава, квитанции об уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей. В регистрационной палате возникают проблемы, касающиеся правоустанавливающих документов на жилые и нежилые помещения. Часто бывает, что помещения не зарегистрированы, то есть люди купили квартиры, оформили договоры купли-продажи, но свидетельство о регистрации не получили. Других проблем нет. Сейчас зарегистрировать юридическое лицо – дело одного дня. Мы разработали пакет документов. Желающие могут ознакомиться с ним у нас на сайте.
Существуют проблема, которую я считаю надуманной. Это передача многоквартирного дома как комплекса недвижимого имущества. Эту практику мы считаем неправомерной, потому что она не соответствует требованиям жилищного кодекса. ЖК РФ не предусматривает такую процедуру, как передача домов по акту. Предусматривается передача только технической документации. Весь исчерпывающий перечень документов для передачи указан в 491-м постановлении. Это, прежде всего, технический паспорт дома, акты передачи работ, которые проводились в доме, кадастровый номер на земельный участок, проект с поэтажной разбивкой самого дома. Это перечень из 8 документов, которые должны передаваться из одной управляющей компании к другой. Они должны быть переданы безвозмездно в течении 30 дней до момента истечения действующего договора.
Мы знаем о некоторых вопиющих случаях, когда председателей ТСЖ избивали. Почему управляющие компании не всегда беспрепятственно передают управление домами ТСЖ?
Е.К.: Это сфера бизнеса, где крутятся немалые и стабильные деньги. У нас собираемость по республике 98 процентов. Люди борются за бизнес, но только почему-то не теми методами. Вместо того чтобы повышать качество услуг, расширять ассортимент, снижать стоимость услуг, некоторые прибегают к неправомерным действиям в борьбе за «лакомый кусок».
Подготовила Наталья ТОПАЛ