«Два месяца как один»: что вызвало ажиотаж на рынке жилья в Казани

«Количество регистраций начало расти в июне и достигло пика в августе»

Росреестр Татарстана в августе зарегистрировал почти 9 тыс. договоров купли-продажи квартир – на 51% больше, чем годом ранее, сообщила пресс-служба ведомства. В целом за восемь месяцев рост составил 31%: около 60 тыс. договоров заключили в этом году против 45 тыс. в 2022-м.

«По итогам восьми месяцев пока самым рекордным является август. До этого пиковым был апрель. После небольшого снижения в мае количество регистраций прав собственности на жилые помещения уверенно начало расти в июне и максимально увеличилось в августе», – отметила заместитель руководителя Управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова.

В Казани в августе количество проданных квартир выросло и вовсе на 70%. Если в прошлом году Росреестр зарегистрировал 2,1 тыс. сделок, то в 2023-м – свыше 3,6 тыс. договоров купли-продажи.

«Я бы не сказал, что это ажиотаж и что спрос рекордный, поскольку в 2021 году было продано больше. То есть рекордный он по сравнению с провальным 2022 годом. Но действительно есть увеличение числа сделок», – прокомментировал ситуацию вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.

«Покупатели с одобренной ипотекой по старым ставкам торопятся оформить сделку»

По словам экспертов, в ажиотажном спросе нет ничего удивительного, связан он с повышением в середине августа ключевой ставки с 8,5% до 12%, о возможности которого говорили еще в начале прошлого месяца. При этом Савельев считает, что основная причина роста спроса заключается в том, что август собрал в себе два с половиной месяца.

«Те предодобренные ипотечники, которые оформили по старым ставкам, должны были выйти на сделки в августе, сентябре и начале октября, но из-за роста процентов все они быстро побежали реализовывать ставку. Поэтому просто два месяца ужались в один, даже в половину месяца», – пояснил Савельев.

Вице-президент Гильдии риелторов РТ Руслан Садреев также отмечает, что увеличение спроса связано с повышением ключевой ставки Банком России.

«Увеличение спроса на вторичное жилье связано с повышением ключевой ставки Банком России сразу на 3,5%, что повлияло на ипотечную ставку при покупке квартир по договорам купли-продажи. Покупатели с одобренной ипотекой по старым ставкам торопятся оформить сделку на выгодных условиях», – говорит эксперт.

В свою очередь руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что такой резкий рост связан с несколькими факторами. По ее словам, помимо повышения ставки, ажиотаж вызывает нестабильность рубля к другим валютам, а один из простейших способов сохранить деньги – это покупка недвижимости.

«Еще одни момент – это общий ажиотаж, как перед Новым годом. Все пошли покупать, и я пойду, так как будет увеличение цен», – добавила Гизатова.

«Провал будет безусловно»

Руслан Садреев отмечает, что ситуация с повышенным спросом продлится недолго, так как уже в октябре средняя ставка по ипотечному кредиту на покупку вторичного жилья составит 13,5–14,5%, что приведет к снижению активности покупателей и возможной стагнации рынка недвижимости.

Андрей Савельев тоже полагает, что повышенный спрос продлится до тех пор, пока «все, кто взял ипотеку по старым ставкам, не закончатся», после чего рынок неизбежно просядет.

«Провал будет безусловно, потому что ставка сейчас в банках около 14%. Это очень высокая и невыгодная ставка, и, соответственно, рынок просядет. Если считать, что 60–70% сделок – это ипотека, то минимум 30% этих людей откажутся от ипотеки. То есть треть рынка минимум просядет», – говорит он.

Причем такая ситуация продлится не менее полугода, а скорее всего, больше, пока ставка не вернется к комфортному для покупателей уровню.

Спрос на первичку вырастет

При этом эксперты обращают внимание, что ставки по льготной ипотеке остаются на прежнем уровне. Таким образом, можно прогнозировать рост спроса на покупку первичного жилья, которое сейчас стоит существенно дороже вторички, так как разница в цене будет компенсироваться разницей в ставках по кредиту.

«Если первичка в первой половине этого года показывала сильное отставание из-за существенно более высоких цен, то теперь цены хоть и будут выше, но ипотека в два раза ниже. Соответственно, показатели будут компенсированы. Человек будет делать выбор: купить подороже, но с низкой ставкой по ипотеке, либо наоборот», – отметил Савельев.

По мнению эксперта, значительная часть тех 30% покупателей, которые откажутся от ипотеки по новым ставкам, уйдет на первичный рынок.

«Ставки по ипотеке с господдержкой и семейной ипотеке пока остаются прежними, что, несомненно, радует застройщиков и желающих купить квартиру в строящемся доме», – в свою очередь сказал Руслан Садреев.

Анастасия Гизатова считает, что предугадать дальнейшее развитие рынка недвижимости сложно, однако с уверенностью можно говорить, что в ближайшем будущем ставка не будет снижена, а может быть, и еще немного вырастет. Это вызовет снижение спроса на ипотеку на вторичном рынке.

«Первичка как хорошо жила, так и живет. Думаю, будет несколько фейков, что деньги на субсидирование льготной ипотеки заканчиваются, чтобы подстегнуть спрос», – добавила Гизатова.

Разница в стоимости вторичного жилья и новых квартир составляет 9%

Если посмотреть на цены недвижимости в Казани, то, по данным сайта «Росриэлт», один квадратный метр в новостройке стоит около 170 тыс. рублей, а на вторичном рынке – около 156 тыс. рублей. То есть разница составляет примерно 9%.

С учетом, что ставка по льготной ипотеке не поменялась и составляет 8%, разница цен между новым жильем по льготной ипотеке и вторичным по новым ставкам, будет частично компенсирована.

Стоит также отметить, что с середины сентября в России повысится минимальный платеж по льготной ипотеке с 15% до 20%. Такое постановление Правительство опубликовало на сайте правовой информации накануне.

Однако, по словам Савельева, увеличение размера взноса не окажет существенного воздействия на рынок недвижимости. «Это не та сумма. Если бы подняли с 15% до 30%, тогда да, а так – несущественно. Особенно если учитывать, что самый распространенный первоначальный взнос как раз 20%», – сказал он.