Доходные дома вместо ипотеки: что мешает развитию рынка арендного жилья в Татарстане?

Как купить квартиру в лизинг?

Страсти вокруг льготной ипотеки на новостройки не утихают. Минфин России считает, что госпрограмму пора сворачивать, так как она уже неэффективна. Ведомство предлагает заменить субсидируемую ипотеку лизингом – арендой жилья с возможностью последующего выкупа.

Подробностей Минфин не раскрывает. По закону возможность брать квартиру в лизинг существует с 2011 года. Схема такая: арендатор и собственник заключают договор, где прописывают возможность впоследствии выкупа жилья. Арендатор вносит арендные платежи плюс частями – выкупную стоимость. Есть и первоначальный взнос, который составляет от 10 до 40% от стоимости квартиры или дома. Срок договора не должен превышать десяти лет.  

То есть недвижимость покупается как бы в рассрочку, но вместо процентов покупатель платит аренду. Когда арендатор отдает всю стоимость квартиры, он и собственник заключают договор купли-продажи. Таким образом, хозяином недвижимости становится арендатор. Если же собственник или арендатор расторгнут сделку, стоимость выкупа вернут арендатору. И все же риски есть – арендатор не будет владеть и распоряжаться недвижимостью, пока не выплатит всю цену. Часто посредником между собственником жилья и покупателем выступает лизинговая компания.

Заменит ли аренда льготную ипотеку?

Эксперты отмечают, что аренду можно развивать, но вряд ли она будет пользоваться такой популярностью, как льготная ипотека.

«Развитие рынка аренды жилья и лизинга недвижимости можно приветствовать, но их следует рассматривать как самостоятельные направления, которые делают сектор более устойчивым и разнообразным. Не совсем верно говорить о том, что эти программы станут заменой “льготным ипотечным программам” как по сути, так и по масштабу финансирования», – говорит руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов России Михаил Хорьков.

По мнению гендиректора группы компаний «СМУ-88» Наиля Галеева, программа аренды жилья может быть полезна, если нужно освоить новую территорию или создать промышленную зону, то есть в тех случаях, когда нужно создать условия, чтобы переселить большое количество специалистов.

«Что же касается замены собой льготной ипотеки, тот тут все не так однозначно. Программа субсидирования ипотечных ставок от государства была разработана с целью поддержки всего рынка недвижимости — тогда покупатели могли воспользоваться ею, чтобы приобрести жилье с разной ценой квадратного метра. Потом рынок столкнулся с неконтролируемым удорожанием строительных материалов, земли, рабочей силы, процентных ставок – одним словом, себестоимость строительства и розничные цены сильно выросли. На фоне этих изменений льготная ипотека все быстрее теряла свою актуальность — ее условия не менялись, и она со временем просто перестала отвечать требованиям рынка. Каким образом тут может поддержать ситуацию госпрограмма арендного жилья, не совсем понятно», – констатирует Наиль Галеев.

Отметим, что стратегия Минстроя также не предполагает, что аренда заменит льготную ипотеку. В документе указано, что каждый год будет строиться до 5 млн кв. м арендного жилья. Для сравнения – в прошлом году в России ввели 87,8 млн кв. м. То есть для сдачи в аренду при текущих темпах будет строиться около 6% жилья.

Как мы уже упоминали, возможность брать квартиру в лизинг существует более десяти лет. Но большой популярностью этот инструмент так и не стал пользоваться. Да и девелоперам гораздо проще строить жилье, чем сдавать его в аренду. 

«Обычный девелоперский проект быстрее приносит прибыль, чем возможный арендный. Подготовка документов, строительство и продажи жилья занимают в основном 3-5 лет. Окупаемость арендных квартир при этом обычно превышает 10 лет, поэтому девелоперам не выгодно самим становиться операторами такой недвижимости. Под аренду раскупают квартиры в основном небольшие инвесторы, которые могут профессионально управлять портфелем съемного жилья. Чтобы превратить аренду в большой и прозрачный бизнес, необходим массовый спрос. Однако в России доля собственников жилья превышает 90%, что обуславливает, с одной стороны, ограниченность спроса, а с другой – большую конкуренцию с владельцами арендных квартир из числа простых граждан», – отмечает совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин.

Аренда жилья в стратегии Минстроя

В Стратегии развития до 2030 года, которую подготовило федеральное Министерство строительства, есть параграф, посвященный развитию арендного жилья. В нем указано, что необходимо сформировать рынок аренды, который будет разделен на сегменты по типам жилья:

1) коммерческое – для семей с достатком не ниже среднего;

2) некоммерческое – для отдельных категорий семей с доходами ниже среднего;

3) социальное (государственное или муниципальное) – для отдельных категорий семей с низким доходом.

По всей видимости, в Правительстве понимают, что застройщиков будет сложно привлечь к программе, поэтому для девелоперов и других участников рынка приготовили «плюшки». Вот что предлагает Минстрой:

• правовое регулирование;
• создание цифровых инструментов для прозрачности рынка;
• использование механизмов государственно-частного партнерства;
• предоставление земельных участков для строительства арендного жилья на льготных условиях;
• выдачу сертификатов гражданам на получение арендного жилья социального использования или оплату аренды.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Корка считает, что эти и другие меры помогут сделать программу арендного жилья более популярной.

«Реализация данной инициативы точно сделает рынок аренды привлекательнее для девелоперов. Кроме озвученных мер поддержки также следует рассмотреть снижение платежа за изменение вида разрешенного использования участка. Кроме того, можно реализовывать землю за долю государства в проектах, которая будет отводиться именно под арендное жилье», – говорит эксперт.

Доходные дома от «ДОМ.РФ»

Финансовый институт «ДОМ.РФ» (бывшее АИЖК) уже реализует программу арендного жилья. Для этого он выкупает квартиры у застройщиков и сдает их желающим.

На сайте «Аренда ДОМ.РФ» предлагается выбрать квартиру в трех городах – в Москве, Воронеже, Екатеринбурге. Правда, в Воронеже осталось всего две квартиры: студия площадью 26 кв. м за 22 тыс. рублей в месяц и «трешка» в 66 кв. м за 46,3 тыс. рублей. Комиссия не взимается, но надо внести 100% депозит. Плюс каждый месяц нужно оплачивать коммуналку по счетчикам.

Есть и фото арендных квартир. Ремонт сделан в светлых спокойных тонах, в комнатах современная мебель и техника. «ДОМ.РФ» обещает, что арендатор сможет решать все вопросы через приложение, а за дополнительную плату даже можно заказать уборку квартиры. Хотя, если верить объявлениям на популярных сайтах, в Воронеже квартиру можно снять и дешевле. Например, в том же Ленинском районе «двушка» площадью 45,5 кв. м сдается за 24 тыс. рублей в месяц. Хотя квартира выглядит чуть менее модно.

В Екатеринбурге на выбор представлено 28 квартир. Но все дешевые и небольшие квартиры арендаторы, по всей видимости, уже разобрали. Осталось лишь три студии площадью от 25 кв. м, которые можно снять от 30 тыс. рублей. «Трешки» по ставке от 50 тыс. рублей в месяц, вероятно, не пользуются популярностью – таких предложений много.

Самый широкий выбор у москвичей. Представлено сразу семь жилых комплексов, где можно снять квартиру. Не будем рассматривать каждый из них. Приведем лишь один пример. В доме. На шоссе Энтузиастов студию можно снять от 56,8 тыс. рублей в месяц, «двушку» – от 74 тыс. рублей, «трешку» – от 89,6 тыс. рублей.

«“ДОМ.РФ” не только хотел, но и выкупал квартиры для последующей сдачи в аренду. Однако схема себя не оправдала: все же механизмы рынка аренды в России пока не отлажены. Чтобы клиенты делали выбор в пользу жилья, сдаваемого не частными лицами, а госструктурами (или другими компаниями), им нужно предлагать более выгодные условия, чем на рынке вторичной аренды. Очевидно, что этого не произошло», – отмечает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine) Алексей Перлин.

Почему «ДОМ.РФ» не сдает квартиры в Казани?

Казанские застройщики говорят, что в разные годы они тоже получали предложения о выкупе квартир. Но цена предлагалась ниже рыночной.

«Некоторое время назад попытку предпринимал «ДОМ.РФ», но тогда не получилось договориться об условиях — наша экономика не совпадала. Не думаю, что в этот раз будут какие-то изменения», – говорит Наиль Галеев.

О том, что застройщикам предлагают продавать квартиры по заниженным ценам, рассказал и коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

«Девелоперам проще строить и продавать жилье, чем сдавать в аренду, так как срок окупаемости при аренде составляет порядка 20 лет. Несколько лет назад мы и другие казанские застройщики получили предложение о выкупе квартир от одной из госструктур. Но в то время наша компания продавала квадратный метр за 70 тыс. рублей, а нам предлагали всего 40 тыс. рублей за “квадрат”. Но мы не можем работать в убыток. Тогда в Казани продавать за эту цену не согласился ни один застройщик. Теоретически реализовать такую схему можно в городах, где стоимость жилья низкая, но не в миллионниках», – прокомментировал Юсупов.

Арендное жилье в Татарстане все же есть

Еще в 2013 году Президент Татарстана Рустам Минниханов подписал указ о создании программы «Арендное жилье». Ее реализует Государственный жилищный фонд (ГЖФ). На сайте его сайте указано, что арендное жилье строится в местах, где создаются особые экономические зоны, промышленные парки, производственные площадки, а также в населенных пунктах, где нужно привлечь работников бюджетной сферы – врачей, учителей и так далее.

«В период с 2014 года Фондом было построено 203 жилых дома на 4776 квартир, которые были переданы гражданам и предприятиям в аренду. Возможности выкупа данных квартир не предусмотрено. Первым жилым домом, построенным по данной программе, был 118-квартирный жилой дом № 61б в Набережных Челнах по ул. 40 лет Победы, предназначенный для резидентов IT-парка», – сообщили в пресс-службе ГЖФ.

Пожалуй, самой масштабной площадкой, где развивается программа арендного жилья, стал Иннополис. С 2015 года Госжилфонд построил здесь 22 жилых дома на 1570 квартир.

«В 2016 году были сданы два жилых дома в Альметьевске и Нижнекамске на 108 и 120 квартир для работников ПАО “Татнефть”. В период с 2014 по 2015 год в районах РТ построено 27 индивидуальных жилых домов с опорным пунктом для участковых уполномоченных полиции. Также в 2016 году был сдан 16-квартирный жилой дом в селе Тюлячи для сотрудников промышленного парка», – рассказали в пресс-службе Фонда.

Что касается арендной ставки, она на 30% ниже рыночной. Такой норматив утвержден в Госжилфонде.

«Чтобы на рынке восстановился баланс и жилье стало доступным, должна снизиться цена»

О том, с какими трудностями пришлось столкнуться в реализации программы арендного жилья, «Татар-информу» рассказал Талгат Абдуллин, который до 2018 года возглавлял ГЖФ.  

«Насколько ответственно вы относитесь к зданию или сооружению, если оно не ваше. Приходится выстраивать целую систему, которая будет осуществлять контроль за выполнением условий арендатором и арендодателем. У нас были случаи, когда люди просто снимали батареи или унитазы и уходили. Приходилось искать их, выяснять, заплатили или нет. Если люди понимают, что квартира может не перейти в их собственность, они становятся менее ответственными», – пояснил Талгат Абдуллин.

По его мнению, аренда вряд ли должна заменять ипотеку. Чтобы на рынке восстановился баланс и жилье стало доступным, должна снизиться цена.

«Стоимость строительства в Казани сегодня составляет около 50 тыс. рублей за кв. метр, а продается жилье за 120-150 тыс. рублей за кв. метр. Это не совсем правильно. Ипотека должна быть конкурентной по отношению к аренде», – считает Талгат Абдуллин.