«Порох в пороховницах закончился»: затормозит ли первичку корректировка льготных ипотек

Татарстанцы должны банкам 1,5 бюджета республики

Жители Татарстана в 2023 году взяли 74,6 тыс. ипотек – это в 1,6 раза больше, чем годом ранее, следует из данных, опубликованных Центральным банком России. За первый месяц наступившего 2024 года (данные опубликованы на днях) банки выдали жителям республики 2,7 тыс. кредитов на приобретение жилья. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, показатель почти не изменился – тогда было зафиксировано 2,6 тыс. ипотек. Однако в январе 2022 года цифра была больше – 3,7 тыс. кредитов.

Если говорить о сумме, то за весь 2023 год жители республики взяли ипотечных кредитов на 280,4 млрд рублей. Это в 1,8 раза больше, чем в 2022 году. В январе этого года татарстанцы взяли ипотечных кредитов на 10,4 млрд рублей, а годом ранее этот показатель держался на уровне 8,7 млрд. Для сравнения: до начала действия льготной ипотеки на новостройки в этом же месяце 2019 года были более скромные суммы – 7,5 млрд рублей.

Портфель ипотечных кредитов в Татарстане, по последним данным Центробанка, на 1 февраля достиг 593,3 млрд рублей. Напомним, что бюджет республики на 2024 год прогнозируется на уровне 383,9 млрд рублей. То есть татарстанцы должны по ипотеке в 1,5 раза больше. Кстати, еще в начале минувшего года долг за ипотеку татарстанцев был около 422,4 млрд, за год он вырос в 1,4 раза.

Росреестр по РТ в январе зафиксировал 13 тыс. переходов прав на основании договоров купли-продажи (ДКП). Это на 12,6% превышает показатель за аналогичный период 2023 года. В их числе: почти 1,4 тыс. – долевое строительство, 4,8 – вторичное жилье. В ведомстве также отмечают, что особенностью первого месяца 2024 года стал повышенный спрос на земельные участки. Количество ДКП на них увеличилось на 30%, а на жилые дома – на 9%. В январе 2023 года татарстанцы купили 5,2 тыс. участков, в январе 2024 года – 6,8 тыс. Договоров купли-продажи на ИЖС – 878 и 954 соответственно.

«По нашим данным, которые мы получили за январь, этот год начался более активно, чем 2023-й: и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости рост количества регистраций договоров купли-продажи составил порядка 12%. Почти на столько же увеличилось и количество договоров участия в долевом строительстве», – отметила заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова.

Изменение условий по льготной ипотеке затормозило «первичку»

В декабре эксперты в один голос заявляли, что изменение условий по льготным программам не повлияет на спрос, ведь они приемлемы для большей части заемщиков. Однако на сегодняшний день многие считают иначе, да и данные онлайн-сервисов для подачи заявок на ипотечные кредиты говорят об обратном.

Напомним, что в декабре 2023 года ввели ограничения в отношении ипотек с господдержкой. Теперь первоначальный взнос составляет не менее 30%, а размер кредита – максимум 6 млн рублей. Кроме того, для льготных программ ввели правило «одна льготная ипотека в одни руки». Исключение сделали только для «Семейной ипотеки», но с некоторыми оговорками.

«Домклик» сравнил количество ипотек в декабре и январе и выяснил, что охлаждение спроса в первом зимнем месяце на льготные программы действительно наблюдается. Так, в Татарстане в последнем месяце минувшего года через сервис оформили 2,7 тыс. ипотечных кредитов с субсидированием, а в январе выдали 827 ипотек. Известно также, что доля квартир в новостройках, которые подходят под лимиты льготной ипотеки, – 34%. Однако здесь эксперты отмечают, что нужно давать скидку на январь, ведь в этом месяце много праздничных нерабочих дней. Да и в начале года покупатели обычно впадают в зимнюю «спячку» и ждут лучших времен.

«В то же время те изменения, которые были внесены в декабре, действительно очень серьезно повлияли на спрос. Ключевым фактором является то, что сейчас воспользоваться льготными программами могут не все, есть и ограничение на количество сделок – одна квартира в одни руки. Покупатели задумываются, а стоит ли тратить эту возможность или лучше подождать объектов повыгоднее, попрестижнее», – прокомментировал ситуацию «Татар-информу» вице-президент Гильдии риелторов, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.

Больше заявок стали подавать на одного супруга, чтобы второй позже тоже мог использовать свое право на льготную ипотеку. Спрос снизился еще и из-за того, что те же инвесторы покупали квартиры в строящихся домах, неоднократно используя возможности льготной ипотеки. Сейчас они вынуждены рассматривать другие варианты.

«По нашей предварительной оценке, предлагаемые изменения уберут с рынка 25–30% потенциальных покупателей… <…> При этом в краткосрочной перспективе вероятен еще один период ажиотажного спроса, когда покупатели будут закупаться впрок, пока “всё не отменили”», – отметил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Срок действия льготной ипотеки, напомним, пока ограничен 1 июля 2024 года. И будут ли ее продлевать – большой вопрос, так как против этого выступает финансовый блок Правительства РФ.

Путин заявил о необходимости продления «Семейной ипотеки» до 2030 года

Между тем за льготную «Семейную ипотеку» можно не беспокоиться. Президент России Владимир Путин в ежегодном послании Федеральному Собранию РФ заявил о необходимости ее продления как минимум до 2030 года. Другие льготные ипотечные программы пока под вопросом, их судьба решится только в июле.

«За последние шесть лет миллионы российских семей улучшили свои жилищные условия, в том числе более 900 тысяч – с помощью семейной ипотеки. Эта программа началась у нас в 2018-м, напомню. Мы постоянно повышали ее доступность: сначала ею могли воспользоваться семьи, в которых растут двое и более детей, затем семьи с одним ребенком. Программа семейной ипотеки действует до июля текущего года. Предлагаю ее продлить до 2030 года, сохранив основные базовые параметры. Особое внимание уделить семьям с детьми до шести лет включительно, для них льготная ставка кредита останется прежней – 6 процентов», – отметил глава государства.

Обращаясь к Федеральному Собранию, Путин также попросил предусмотреть особые условия семейной ипотеки для малых городов и тех регионов, где новые многоквартирные дома строятся в небольшом объеме или их вообще нет. Президент отметил, что вопрос о ключевых параметрах, в том числе размерах первичного взноса и ставки по кредиту, нужно решить максимально оперативно.

«Скорее всего, речь идет о льготной ипотеке на „вторичку“ в малых городах. В эту категорию попадут города с населением 50 тыс. жителей, в которых практически нет новостроек. Разумеется, эта мера несколько расшевелит рынок в таких городах, но не очень сильно. Все-таки основным драйвером спроса на жилье является экономическая привлекательность места жительства и будущие перспективы», – цитирует «Циан» слова заместителя директора бизнес-юнита «Циан.Ипотека» Михаила Кочерова.

И Кочеров, и другие эксперты рынка недвижимости говорят о том, что разговоры о распространении льготной ипотеки на вторичное жилье идут уже около полутора лет. В словах президента они усматривают вероятность внедрения такой программы. Однако будет ли на самом деле льготная ипотека в России распространяться на «вторичку», пока остается только догадываться.

Кстати, продолжатся в России и специальные ипотечные программы со ставкой 2% для жителей Дальнего Востока, Арктики, Донбасса и Новороссии. Кредит на таких же льготных условиях в этих регионах смогут получать участники и ветераны специальной военной операции. Владимир Путин подчеркнул, что главная задача заключается в том, чтобы строящееся жилье становилось более доступным для семей, а жилищный фонд в стране системно обновлялся.

В феврале рекордов ждать не стоит

Между тем исследование «ДОМ.РФ» показывает, что большую роль в снижении количества ипотек на первичном рынке сыграли также и рыночные программы. Ставки по ним остаются на запретительном уровне – от 17% и выше.

«В январе ряд крупных банков ввели комиссии для застройщиков по льготным программам для того, чтобы компенсировать снижение маржинальности выдачи таких кредитов. Это привело к перетоку спроса в банки, которые не вводили комиссии, а также к фрагментации и снижению прозрачности рынка ипотечного кредитования», – сообщается в обзоре рынка финансового института развития в жилищной сфере.

По прогнозу «ДОМ.РФ», в 2024 году выдача ипотеки сократится по сравнению с рекордным уровнем 2023 года, даже с учетом продления «Семейной ипотеки». Снижение спроса на жилье будет вызвано рыночными ставками, изменением условий льготных программ с 23 декабря, ужесточением регулирования Банка России, предполагаемым завершением «Льготной ипотеки». Эксперты считают, что в 2024 году количество ипотек в стране снизится до 1,1-1,4 млн, когда в 2023 году выдали 2 млн. В денежном эквиваленте – было 7,8 трлн рублей, а станет 3,9-5 трлн. Тенденция к снижению выдачи ипотек наблюдается уже с февраля.

«Что касается февраля – ситуация уже гораздо сложнее, чем в январе. Тот запал и порох в пороховницах у покупателей закончился. Соответственно, после 15 марта, когда будут опубликованы данные Росреестра за февраль, мы увидим, что таких рекордов в части вторичной недвижимости и цифр по “первичке” уже нет», – рассказала «Татар-информу» член Гильдии риелторов РТ, руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

«Финансовые романтики, которые надеялись, что ставки снизятся, прогадали»

В «Циан.Аналитике» сообщают, что стоимость квадратного метра на первичном рынке в Татарстане сегодня в среднем составляет 174,6 тыс. за кв. метр, 146,2 тыс. рублей – на вторичном рынке. В Казани цены выше: 207,2 тыс. за квадрат «первички», 172,8 тыс. – за квадратный метр «вторички».

«Основной фактор роста стоимости стало увеличение ставки по ипотеке, она неподъемная. С рынка сразу же ушли все инвесторы, потому что покупать квартиру под такой процент неразумно, даже если хочешь ее перепродать. Те, кто рассматривал недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду, тоже сегодня не покупают, потому что аренда не будет отбивать эту ставку. Есть еще финансовые романтики – они надеялись, что в начале 2024 года ставка снизится, но прогадали», – рассказала Анастасия Гизатова.

На вторичном рынке, по словам Руслана Садреева, пока сохраняется баланс. Эксперты не наблюдают такой ситуации, как была в 2019 году, когда было много продавцов и мало покупателей. Цены стояли на месте несмотря на то, что ипотечные ставки были комфортными. Однако если ставка сохранится на таком уровне, как сегодня, то может произойти затоваривание рынка вторичного жилья.

15% годовых по вкладам – это больше, чем доходность от недвижимости

В декабре в разговоре с «Татар-информом» эксперты отмечали, что объекты, которые не успели реализовать в ноябре до очередного повышения ставки, в конце года продавали с дисконтом. Некоторые продавцы ставили стоимость необъективно, ведь в ноябре продавались любые квартиры. Сейчас они расплачиваются за ошибки, отсюда и некоторое снижение цен на «вторичку».

Это подтверждает исследование «Домклика». Самая большая разница между стоимостью жилья в объявлении и стоимостью в сделке характерна для большинства субъектов Приволжского федерального округа. Так, в большинстве регионов ПФО величина торга лежит в пределах 2,5-4,5%. В Татарстане цену в итоге снижают в среднем на 3%.

Эксперты «Циан.Аналитики» отмечают, что в ближайшие месяцы средние номинальные цены на первичном рынке снижаться не будут. Этот сегмент ждет либо стагнация – на низком спросе активность застройщиков по индексации цен и предоставлению скидок уравновесят друг друга, либо медленный рост – из-за решений по комиссионным вознаграждениям и строительной инфляции.

«На вторичном рынке избежать снижения цен, скорее всего, не получится – будет наблюдаться коррекция из-за снижения спроса на фоне высоких ипотечных ставок. В связи с этим ценовой разрыв между сегментами усилится, многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить жилищные условия (обменять старую “вторичку” на квартиру в новом доме)», – отметила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

Руслан Садреев же в разговоре с корреспондентом «Татар-информа» подчеркнул, что все зависит от экономических и политических факторов. Если никаких шоковых воздействий на общество не будет, то и изменений ждать пока не стоит.

«Но все, конечно, ожидают снижения ставок. Сегодня много людей откладывают покупку потому, что могут получить хорошие проценты по вкладам, которые они копили на первоначальный взнос. 15% годовых – это однозначно больше, чем доходность недвижимости. Что касается цен, у наших экспертов мнения разделяются, но все сходятся в одном – глобального снижения цен на фоне всеобщей инфляции не будет. Снижаться цены могут разве что в моменте – индивидуально у некоторых продавцов. На первичную недвижимость интерес до конца года будет на высоком уровне, потому что ставки по субсидируемым программам достаточно интересные», – заключил собеседник агентства.