«Ажиотаж – не только в яйцах и гречке»: что «встряхнуло» рынок недвижимости Казани

В ноябре спрос на «вторичку» снизился, а на «первичку» начал стабилизироваться

За 11 месяцев 2023 года Росреестр Татарстана зарегистрировал почти 219 тыс. сделок на вторичном рынке. Это на 22,5% больше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Однако если сравнивать показатель ноября с предыдущим месяцем, то можно увидеть снижение спроса на «вторичку». Так, в ноябре в Татарстане совершили почти 11 тыс. сделок купли-продажи жилья, а месяцем ранее – 11,4 тыс.

«Примечательно, что в этом году пик по числу зарегистрированных сделок на вторичном рынке недвижимости пришелся на осень, а именно сентябрь, когда было зарегистрировано около 26 тысяч договоров купли-продажи (ДКП). В свою очередь, минимальное количество сделок было зафиксировано в январе – 11,5 тыс. ДКП. В 2022 году максимальное количество сделок было в марте – 21 тыс., минимальное – в мае (12 тыс. ДКП)», – прокомментировала заместитель руководителя Росреестра РТ Лилия Бурганова.

На первичном рынке в ноябре татарстанцы заключили 3,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), это немногим больше, чем месяцем ранее – в октябре их было 3,1 тыс. Высокий спрос, который был в сентябре, «первичке» догнать не удалось. Напомним, в первый месяц осени в республике было заключено 4 тыс. ДДУ. Всего же за 11 месяцев 2023 года ведомством зарегистрировано порядка 23,5 тыс. сделок на первичном рынке. Годом ранее их было около 16,8 тыс., рост составил 40%.

В Росреестре РТ также отмечают, что в 2023 году резко возросло количество сделок с использованием кредитных средств. За 11 месяцев этого года ведомство зарегистрировало более 101 тыс. ипотек – почти на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года – тогда их было 64 тыс. В ноябре же таких сделок заключено 11,1 тыс., в октябре – 11,4 тыс.

В октябре-ноябре у покупателей на руках было много одобрений с приемлемой ставкой

Спрос на вторичном рынке недвижимости в крупных городах России в 2023 году, по данным экспертов «Циан.Аналитики», на 15% выше, чем в 2022 году, но на 20% ниже, чем в 2021-м.

Во второй половине августа он ожидаемо начал снижаться. Это вызвано повышением ключевой ставки Центробанком и, как следствие, повышением ставок по ипотеке сначала в августе, потом в октябре и в конечном итоге в декабре до «заградительно высоких уровней».

«Такое снижение можно считать коррекцией к уровню до ажиотажного спроса (весны 2023 года). Все же ипотека важный, но не решающий фактор для вторичного рынка. На нем традиционно много альтернативных сделок, часть сделок на нем не зависят от экономической конъюнктуры или ключевой ставки, а связаны с естественным и миграционным движением населения», – отмечают эксперты.

В октябре-ноябре в «Циан.Аналитике» не наблюдали резкого снижения спроса потому, что на руках у участников рынка оставалось много одобрений, полученных до повышения ставки ЦБ. В исследовании также подчеркивается, что нестандартным решением со стороны банков этой осенью стала выдача «долгоиграющих» офферов – обычно одобрения действуют 1-2 месяца, но в конце года банки увеличили этот срок до 4 месяцев.

Отмечается также, что за год объем предложения на вторичном рынке столичных областей уменьшился на 25%. Однако это косвенно свидетельствовало об увеличении спроса, считают эксперты.

За год цена квадратного метра на «вторичке» в Казани выросла на 16%, в Набережных Челнах – на 21%

По данным «Циан.Аналитики», за год «квадрат» на вторичном рынке в крупных городах РФ подорожал в среднем на 11,9%, в 2022 году темпы были сопоставимыми. В частности, в Казани в декабре квадратный метр оценивается в 166,2 тыс. рублей, рост составил порядка 16% за год. В Набережных Челнах – 96,5 тыс. рублей, цена выросла на 21%.

Основной рост цен пришелся на вторую половину года. Эксперты сервиса отмечают, что собственники отреагировали на увеличение спроса и стали более активно повышать цены. Высокий спрос толкал цены вверх, и с рынка быстрее уходили более дешевые квартиры, в продаже же оставались более дорогие.

«В конце года на рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз (из-за подорожавшей ипотеки), но пока что этого не происходит. Несмотря на признаки охлаждения рынка (снижение спроса, более частое снижение цен в конкретных лотах), рост средних номинальных цен предложения по инерции пока что продолжается», – говорится в исследовании.

В «Циан.Аналитике» также отмечают, что во втором полугодии на фоне роста спроса продавцы стали смелее, а рынок оживился. Вырос спрос, объем предложения и сроки экспозиции снизились, поэтому собственники стали выводить новые лоты по ценам, превышающим среднерыночные. Ситуация немного скорректировалась ближе к концу года из-за страха потерять покупателей.

Ушла тенденция, когда брали все без разбора

Повышение ключевой ставки Центробанком до 15% в октябре в целом не сильно отразилось на рынке недвижимости в ноябре и начале декабря, считают эксперты. Точно так же особых изменений не принесет и ее увеличение до 16%, установленное регулятором в декабре.

«Данное решение было ожидаемым, к сожалению. Единственное, мы с коллегами думали, насколько ее повысят – до 16 или 17%. Я думаю, что психологическую планку мы уже перешагнули, когда ключевая ставка стала 15%. Уже тогда ипотека стала практически недоступной, каких-то серьезных подвижек в этом плане ожидать не стоит, уже все, что должно было, случилось», – поделилась с «Татар-информом» член Совета Гильдии риелторов РТ Оксана Гусакова.

В целом же в конце года рынок был по-прежнему активный как во вторичном, так и в первичном сегменте, хотя спрос на недвижимость и немного снизился.

«Единственное, в первичном сегменте ушла та тенденция, когда брали все без разбора, только чтобы успеть по старой ставке. Покупатели относятся к сделкам очень осмотрительно, взвешивают свою покупку, смотрят на альтернативные варианты. Сейчас на вторичном рынке нельзя продать по завышенной цене, как это можно было сделать на фоне растущего ажиотажного спроса», – отметила член Гильдии риелторов РТ, руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

По ее словам, «первичка» была активна еще и потому, что ее специально подгоняли слухами о занижении лимитов, отмене льготной ипотеки.

«Кроме того, покупатели видят высокую инфляцию. Ажиотаж – он не только в яйцах и гречке, он и на рынке недвижимости тоже. Хочется отметить, что многие покупают не только потому, что они нуждаются в жилищных условиях, то есть недвижимость – по-прежнему самый понятный инструмент вложения и приумножения денег», – подчеркнула собеседница агентства.

В новостройках растет количество «нехороших» ипотек

По мнению экспертов, острее на рынке недвижимости сейчас стоит вопрос с новостройками, где применяются субсидированные ставки. С каждым месяцем наблюдается все больший перекос в сторону «первички», где можно взять ипотеку под 6-8% годовых.

«К сожалению, мы видим, что в новостройках растет количество “нехороших” ипотек, не обеспеченных, не подтвержденных. Многие застройщики используют программы без первоначального спроса, кешбэки и другие подобные инструменты. Принцип самой ипотеки нарушается, ведь для чего нужен первоначальный взнос – в случае наступления неблагоприятных условий у заемщика банк может реализовать эту недвижимость», – считает Оксана Гусакова.

Она отметила, что ужесточение программ субсидирования, повышение первоначального взноса по ним необходимо для того, чтобы ипотека стала более «адекватной». Эксперты также уверяют, что все льготные программы, вопреки слухам об их отмене, будут действовать минимум до лета 2024 года. Вице-президент Гильдии риелторов, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев напомнил, что на это выделены многомиллиардные средства, а Президент России Владимир Путин и Раис Республики Татарстан Рустам Минниханов выразили надежду на их продление.

«Я не думаю, что сейчас эти программы будут резко сворачиваться. Причина простая: строительная отрасль – это достаточно хороший налогоплательщик, если сейчас их закрыть, то продажи сильно уменьшатся, будет застой, застройщики понесут убытки. Минстрой, правительство делают ставки на высокий ввод жилья, поэтому останавливать эту машину сегодня достаточно невыгодно для бюджета страны в целом и республики в частности», – прокомментировал Садреев «Татар-информу».

Он также отметил, что для людей льготные программы на «первичку» — это большая палочка-выручалочка. Несмотря на то что цены на первичное жилье выросли, квартиры в новостройках по-прежнему более интересны для покупки, чем вторичное жилье.

Из-за необъективной стоимости в ноябре ради скорых продаж продавцы вынуждены делать большой дисконт

Спрос на рынке недвижимости в ближайшее время может немного охладиться из-за того, что сильно нагнетался в последние месяцы года, считает Анастасия Гизатова.

«Спрос охладится, но не из-за того, что что-то изменилось, а потому, что он сильно нагнетался в последние месяцы. Попросту не выросло, не родилось еще такое количество людей, чтобы покупать имеющееся сейчас количество квадратных метров. Все будет идти спокойно, разумно, будет высокая конкуренция между застройщиками», – подчеркнула эксперт.

Гизатова также рассказала, что многие сейчас ждут новостей о том, что цены рухнут из-за высокой ставки, и такая тенденция уже наблюдается во вторичном сегменте рынка.

«Объекты, которые не были реализованы в ноябре, сейчас уже продаются с дисконтом. Некоторые продавцы ставили стоимость не объективно, ведь в ноябре продавалось все. Сейчас они расплачиваются за свои ошибки и будут давать скидку больше, чем если бы они продавали в ноябре», – поделилась собеседница «Татар-информа».

По мнению Анастасии Гизатовой, цены на ряд объектов вторичного рынка упадут, многие продавцы и вовсе снимут квартиры с продаж, потому что будут не готовы реализовывать их по заниженной цене. Однако с новостройками все более-менее стабильно – цены значительно не вырастут, потому что сдерживающим фактором будет снижающийся спрос.

«Но затраты застройщиков увеличились. Цены на стройматериалы растут, кредиты для застройщиков стали менее выгодными – за это платит дольщик», – заключила эксперт.