«70 процентов предложения – неликвид»: главные ошибки при выборе загородного дома

Многоквартирный дом не конкурент загородному по цене

Почему мы наблюдаем неуклонное увеличение спроса на загородное жилье? Начало этой тенденции положила пандемия коронавируса, когда горожане оказались заперты в квартирах, и мы увидели массовый отток людей из города. Настолько массовый, что были распроданы все неликвидные объекты.

Другим фактором развития «загородки» стала ее доступность. В этом году банки предложили очень привлекательные условия по государственным и семейным программам, программам для IT-сферы. Как результат – ставка по ипотеке достигла исторического минимума, есть продукты по цене 4,7 процента годовых. Напомню, раньше загородное жилье брали в ипотеку под 14 и более (до 20) процентов.

Кроме того, сама цена квадратного метра в сегменте ИЖС гораздо интереснее предложения в многоэтажном строительстве, которое в Казани составляет в среднем 200 тыс. рублей. И это в черновой отделке. Скажем, чтобы даже на вторичке купить 100-метровую трехкомнатную квартиру, семье с тремя детьми нужно выложить 15 млн рублей. За эти деньги можно приобрести 6-10 соток в черте Казани и построить на них дом в 150 квадратов. Со своей парковкой, с отдельными комнатами для каждого ребенка, с собственным безопасным придомовым пространством. Ну и в целом, если рассматривать дом как «место силы», такой семье, конечно, комфортнее жить за городом.

Да, многоквартирные комплексы полностью благоустроены, в них есть парковки и игровые площадки – это тоже нужно учитывать. Но по цене многоквартирный дом все равно не конкурент «загородке», где стоимость квадратного метра составляет 55 тыс. рублей с чистовой отделкой. Мы изучаем поток наших клиентов и видим, что люди уходят в загородный сегмент именно потому, что им не хватает денег на квартиру в МКД.

В итоге 70 процентов рынка жилой недвижимости занимают сейчас загородные дома – такую статистику предоставили нам коллеги из ЦИАНа, с которыми мы общались этой весной. Так что у сегмента ИЖС сегодня действительно огромный потенциал.

Почти нет коттеджных поселков, рассчитанных на людей с детьми

В своей первой публикации я бы остановилась на трех главных ошибках при выборе загородного дома. Но сначала о том, с чем вообще сталкиваются казанцы, переезжающие за город.

Первая проблема в том, что в нашем регионе практически нет коттеджных поселков, рассчитанных на людей, у которых есть дети. Сразу встает вопрос с садиком, школой, детскими площадками, да и с магазинами поблизости и асфальтированной дорогой тоже. Почти все наше ИЖС представляет собой точечную застройку. Люди точечно покупали землю, строили на ней дома – кто-то сам, кто-то с привлечением подрядчика, кто-то покупал готовое. Так что в целом облик казанской «загородки» нельзя назвать красивым с точки зрения архитектуры и правильным в плане инфраструктуры. Она как большая деревня, жители которой вливаются в активную жизнь уже в Казани.

Поэтому хотелось бы, чтобы мы, застройщики, и в целом сектор ИЖС поменяли направление развития в сторону комплексной застройки. Пусть это будет дороже, пусть в стоимость квадратного метра будет заложена цена асфальтированной дороги, детского садика, центров, которые позволяют развиваться детям, возможно, школ.

Не меньшая проблема в том, как объекты, продаваемые сейчас на рынке, выглядят с технической стороны. Могу сказать с уверенностью, что 70 процентов из них в этом смысле неликвидны. В основном люди, возводящие дома, не озабочиваются наймом архитектора, а строят самостроем. Построил – продал, построил – продал. И последующие клиенты сталкиваются с покупкой дома от физлица, с рекламациями и полным отсутствием гарантий. Даже банки, к сожалению, кредитуют такие объекты, не проверяя их на ликвидность. И они, так же как и клиенты, совершенно не застрахованы от рекламаций и возникновения гарантийных случаев.

В итоге получаем такую картину: клиент покупает дом в эконом-сегменте за 6-7 миллионов, который он 5-6 лет ремонтирует и при этом 30 лет выплачивает ипотеку.

Застройщики пользуются тем, что клиенты слабо разбираются в «матчасти»

Поэтому главное, что нужно сделать при выборе загородного дома, – это вникнуть в тему и стать профессионалом самому (хотя бы отчасти) либо найти профессионалов на стороне. Последнее тоже крайне непросто, и с этим связана первая ошибка клиентов при подборе дома. Я занимаюсь в том числе обучением агентов недвижимости продажам в загородном сегменте, и мой личный опыт показывает, что что-то понимает в этом примерно каждый 50-й из них. Им сложно, все эти годы они работали с арендой и продажей квартир. А чтобы шагнуть в сегмент ИЖС, нужно быть экспертом в области техники и технологий. Как можно предлагать клиенту загородный дом, если ты не знаешь и не понимаешь, из чего он построен? Ты же не можешь работать экономистом, если не знаешь математику. Такие агенты продают какой-то визуал – количество комнат, планировку, расположение. Тех же, кто может подобрать классный дом, в котором вы заживете без технических проблем, нужно прямо искать и выискивать.

В строительстве используют разные технологии. В нашем регионе это обычно газобетон и керамический кирпич, но даже дома из керамики могут быть абсолютно разными, потому что керамика керамике рознь. Это как «Лада» и «Мерседес» – вроде и то и другое автомобили, но совершенно разной категории. То же со стройматериалами: кровля – это не просто кровля, окна – не просто окна, облицовочный кирпич – не просто облицовка. Есть разные сегменты, и, исходя из них, нужно формировать стоимость продукта. Многие, наверное, слышали эту фразу: не бывает плохих технологий, бывают плохие материалы и неумелые руки. Каркасный дом, сруб, дом из камня, из газобетона – все эти технологии имеют право на существование и все хороши по-своему. Но только в том случае, если они соблюдаются (как и этапы строительства).

Так что чтобы обезопасить себя от покупки неликвидного объекта, нужно тоже изучать все самому либо приглашать профессионала – в данном случае услугу «технадзор». Технадзор обозначит материалы, из которых построен дом, чтобы вы сами могли оценить его себестоимость, опишет все риски и даст полное заключение.

Если же вы планируете строить дом с подрядчиком, то я советую присмотреться к тому, что и как он строит, с какими материалами работает, и обязательно изучить отзывы клиентов. Застройщики часто пользуются тем, что клиенты слабо разбираются в «матчасти», и пропихивают дешевые материалы за большие бюджеты, повышая свою маржу в разы.

На участке лучше не экономить

Второе, на что нужно обратить внимание при выборе дома, – это локация. Как показывает практика, люди, выбирающие загородный сегмент, стараются сэкономить на участке и покупают его в отдалении от города. С чем они в этом случае столкнутся? Помимо очевидной проблемы с мучениями в дороге с недорогими участками нередки различные юридические моменты. Обязательно нужно проверять участок на юридическую чистоту, на необходимость нового межевания, изучать ГПЗУ, чтобы понимать, что появится в этой местности через какое-то время, знакомиться с планами подвода коммуникаций, газа, тех же дорог. Все эти вопросы могут встать в полный рост и превратиться в большую проблему для жителей. Допустим, вам вовремя не подвели газ, и вы не смогли подключить отопление и заехать в дом. Не построили асфальтированную дорогу – соответственно, нужно закладываться на высокую машину или придумывать другие варианты.

Взять те же Куюки, где участки в свое время стоили очень дешево. Сейчас люди столкнулись с тем, что это очень густонаселенный коттеджный поселок, и чтобы добраться до города, им нужно выезжать в пять утра и тратить на дорогу два часа. Вечером то же в обратную сторону, и так каждый день. Если бы они изначально смотрели ГПЗУ – какая застройка предполагается, будет ли там дорога, где будет пробка, где она уже есть, - они могли бы догадаться, что все это грозит превратиться в петлю, из которой будет сложно выбираться.

Поэтому я рекомендую не экономить на участке. Лучше, скажем, приобрести в первый год хороший участок, а на второй подкопить денег и начать строить дом.

Покупая готовые дома, мы подписываемся под сценарий, написанный за нас

И третий важный момент – это проект. Люди, которые хотят купить загородный дом, нередко берут просто помещения, которые показались им очень комфортными на первый взгляд. Но у каждой семьи свой сценарий жизни. Кому-то комфортно просыпаться на солнечной стороне, кому-то (обычно людям старшего возраста) удобно жить в одноэтажном доме, у кого-то многодетная семья и им нужен двухэтажный дом, чтобы вечером можно было спокойно посидеть на первом этаже, когда дети на втором. Покупая готовые дома, люди подписываются под сценарий, который кто-то написал за них.

В идеале для каждой семьи должна быть индивидуальная планировка дома. Потому что мы строим дома не на 3-5 лет, а как минимум на 30. И при проектировании нужно тщательно продумать каждый шаг: нужна ли вам кладовая, где будет гардеробная, сколько санузлов вам потребуется, какой будет мастер-спальня, нужен ли в ней санузел, – исходя из особенностей и привычек каждого конкретного человека в семье. То есть сначала рисуется план дома, расположение комнат, какие-то дополнительные функции, которые можно реализовать на участке. Продумывается ландшафтный дизайн – где будут посажены деревья, где расположится, условно, бассейн. А потом уже вы переходите к архитектуре, стилистике дома и к подходящим для этого строительным технологиям.

Фото: StroitelWoman